Раздел 3 – самовольно возведенные объекты

Раздел 3 – самовольно возведенные объекты

РЕКОМЕНДАЦИИ

НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНОГО СОВЕТА

ПРИ ФЕДЕРАЛЬНОМ АРБИТРАЖНОМ СУДЕ УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

от 23 - 24 мая 2007 г. N 1/2007

Научно-консультативный совет при Федеральном арбитражном суде Уральского округа в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Уральского округа норм права

рекомендует

при рассмотрении дел о защите права собственности и других вещных прав исходить из следующих положений.

1. Вопросы, связанные с определением

правового режима объектов вещных прав

1.1. Правовой режим имущества, не являющегося частями квартир многоквартирного жилого дома и предназначенного для обслуживания более одного помещения в таком доме, определен нормами Жилищного кодекса Российской Федерации <1>.

--------------------------------

<1> Далее - Жилищный кодекс.

Такое имущество является общим имуществом собственников помещений в жилом доме (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса) и рассматривается как единый объект права. Правовой режим этого имущества не предполагает возможность самостоятельного отчуждения его частей (лестниц, коридоров, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, и др.).

При отчуждении жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме юридическая судьба доли в праве на общее имущество определяется по правилам, предусмотренным ст. 37 Жилищного кодекса, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации <2>.

--------------------------------

<2> Далее - Гражданский кодекс.

Нормы ст. 134, 135 Гражданского кодекса, регулирующие правила оборота сложной вещи, а также главной вещи и принадлежности, в этих случаях не применяются.

1.2. В целях определения правового положения помещений общего пользования и помещений, в которых расположены инженерные коммуникации нежилого здания, следует исходить из того, что они принадлежат собственнику здания.

В случае если нежилое здание состоит из нескольких изолированных нежилых помещений, само по себе отчуждение собственником здания одного или нескольких из этих помещений не влечет возникновения у него и у покупателя общей долевой собственности на помещения общего пользования и помещения, в которых расположены инженерные коммуникации нежилого здания (ст. 244 Гражданского кодекса). Права на такие помещения могут перейти к другим лицам в случае, если они переданы им собственником здания по сделкам.

Порядок пользования помещениями общего пользования и помещениями, в которых расположены инженерные коммуникации нежилого здания, может определяться соглашением сторон, а в случае спора - судом, с учетом положений ст. 277, 304 Гражданского кодекса и норм гражданского законодательства об обязательствах.

1.3. При рассмотрении вопроса о принадлежности подвального помещения в многоквартирном жилом доме следует установить, являлось ли создание этого помещения предметом договоров о долевом участии в строительстве либо иных сделок, направленных на создание помещения в интересах конкретного субъекта (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса).

При отсутствии доказательств принадлежности подвального помещения конкретному лицу необходимо исходить из целевого и фактического назначения этого помещения, которое устанавливается на основании проекта строительства дома, данных технической инвентаризации, заключения строительно-технической экспертизы и иных доказательств (гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <3>).

--------------------------------

<3> Далее - Арбитражный процессуальный кодекс.

Подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания коммуникаций всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств, относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в порядке, установленном нормами Жилищного кодекса.

Подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома (например нежилое пристроенное помещение), может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

1.4. Если рассмотрение заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным (п. 1 ч. 2 ст. 218 Арбитражного процессуального кодекса) связано с установлением оснований возникновения права собственности и наличия этого права у заявителя, то разрешению подлежат вопросы права, а не факта <4>.

--------------------------------

<4> По вопросу об установлении факта истечения срока приобретательной давности см. п. 4.1 настоящих Рекомендаций.

В такой ситуации, как и при рассмотрении заявлений об установлении факта наличия права собственности, факта принадлежности имущества на праве собственности и т.п. (п. 5, 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение"), нормы гл. 27 Арбитражного процессуального кодекса, регулирующие рассмотрение заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение (порядок особого производства), применению не подлежат.

Процессуальные последствия возникновения спора о праве при рассмотрении дела об установлении факта, имеющего юридическое значение, предусмотрены ч. 3 ст. 217 Арбитражного процессуального кодекса.

Из аналогичных правил следует исходить при рассмотрении заявлений об установлении факта владения и пользования имуществом на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.

1.5. Для приобретения права собственности на недвижимое имущество, созданное после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5> и начала деятельности территориального регистрирующего органа, лицу, создавшему это имущество для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса), необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности.

--------------------------------

<5> Далее - Закон о государственной регистрации прав.

Оснований для обращения такого лица в суд с иском о признании права по основанию п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса не имеется.

Отказ в государственной регистрации права может быть оспорен в судебном порядке (гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса).

1.6. Как следует из п. 3 ст. 213 Гражданского кодекса, имущество, внесенное учредителем в уставный капитал хозяйственного общества, принадлежит такому юридическому лицу на праве собственности.

Исходя из п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на имущество.

Указанные правила являются общими и определяют правовой режим имущества, внесенного в уставный капитал юридического лица, не разграничивая движимое и недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Применительно к п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В гражданском законодательстве не содержится исключений из правил оборота недвижимого имущества для случаев внесения такого имущества в уставный капитал юридического лица, в том числе при внесении в уставный капитал юридического лица при его создании либо в связи с увеличением уставного капитала.

Таким образом, право собственности юридического лица на недвижимое имущество, внесенное в уставный капитал после введения в действие Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа, возникает с момента государственной регистрации права.

Если передача недвижимого имущества в собственность юридического лица произведена ранее вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа, государственная регистрация права собственности юридического лица производится в порядке, предусмотренном ст. 6 Закона о государственной регистрации прав.

1.7. Согласно п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса предусмотрена государственная регистрация права хозяйственного ведения и права оперативного управления.

В случае если недвижимое имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление на основании решения собственника передано до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа и в решении не установлен момент возникновения соответствующего права, указанные права считаются возникшими с момента передачи имущества (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав).

Если такая передача произведена собственником после введения в действие Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа, соответствующее вещное право возникает с момента его государственной регистрации (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса, п. 2 ст. 4, п. 6 ст. 33 Закона о государственной регистрации прав).

1.8. Порядок разграничения публичной собственности на имущество установлен Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а также ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В силу п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Указанные разъяснения касаются разграничения государственной собственности на основании Постановления от 27.12.1991 N 3020-1. Возникновение права собственности не связывается в них с государственной регистрацией этого права в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав. При этом в названном Постановлении не исключается возможность возникновения спора о правомерности включения имущества в соответствующий реестр.

При решении вопросов о разграничении государственной собственности в порядке, предусмотренном ч. 11 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, рекомендуется исходить из следующего.

Исходя из абз. 31 этой нормы право собственности на имущество, передаваемое в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой соответствующими решениями уполномоченных органов, осуществляющих полномочия собственников имущества.

В абз. 33 указанной части статьи установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества в соответствии с ч. 11 ст. 154, нормы Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации прав, в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям этой статьи.

Отношения по разграничению государственной собственности обусловлены необходимостью разграничения публично-властных полномочий по управлению и распоряжению публичной собственностью и в целом не относятся к сфере гражданско-правового регулирования. Нормы гражданского законодательства могут применяться к отношениям по поводу объектов публичной собственности лишь в той части, в какой эти объекты становятся объектами гражданского оборота.

Так, законом предусмотрена возможность государственной регистрации за Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальным образованием права собственности, возникшего в результате разграничения государственной собственности (п. 2 ст. 4, ст. 30.1 Закона о государственной регистрации прав).

Однако при этом факт и момент возникновения права собственности публичного образования в результате применения процедур разграничения государственной собственности на имущество определяются в соответствии со специальными нормами Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которые исключают действие общего правила о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса).

Выписка из реестра, ведение которого предусмотрено Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.07.1998 N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения Реестра федерального имущества", является подтверждением учета имущества в соответствующем реестре.

При оспаривании оснований включения имущества в такой реестр указанная выписка является одним из доказательств, подлежащих оценке судом наряду с другими имеющимися в деле доказательствами, и не имеет заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса). Поскольку в такой ситуации возникает спор о праве, он подлежит рассмотрению по существу с применением ч. 11 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и норм иных нормативных правовых актов.

2. Вопросы, возникающие при оспаривании

сделок с недвижимым имуществом

2.1. Как следует из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, которому продавец передал фактическое владение объектом недвижимости, в период со вступления во владение и до государственной регистрации перехода права собственности является законным владельцем этого объекта.

Такой покупатель не является титульным владельцем в смысле ст. 305 Гражданского кодекса, в связи с чем не управомочен на предъявление виндикационного и негаторного исков.

В то же время он вправе защищать свой законный интерес в передаче ему права собственности на имущество. Надлежащим способом такой защиты может быть требование к продавцу об обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса).

2.2. Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, которому продавец передал фактическое владение объектом недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности не является собственником этого имущества.

Поскольку у такого покупателя отсутствует юридическая возможность распоряжения приобретенным имуществом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса), заключенные им сделки с этим имуществом являются недействительными.

В то же время, как следует из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", передача имущества продавцом покупателю сама по себе не влечет недействительности договора о продаже этого имущества другому покупателю, заключенного продавцом до государственной регистрации перехода права к первому покупателю.

При этом, поскольку продавец своими действиями по исполнению договора первому покупателю создал фактическую невозможность передачи вещи второму покупателю, это может повлечь применение к продавцу мер договорной ответственности перед вторым покупателем.

Если фактическое владение было передано продавцом второму покупателю, продавец несет ответственность перед первым покупателем за невозможность исполнения договора. Право собственности второго покупателя, получившего имущество от продавца, подлежит государственной регистрации.

2.3. По смыслу ст. 129, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса недвижимое имущество, созданное после введения в действие Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа, право собственности на которое не зарегистрировано в порядке, предусмотренном этим Законом, до момента такой регистрации не признается объектом гражданского оборота.

При отсутствии государственной регистрации права собственности сделки по распоряжению недвижимостью не порождают возникновение права собственности у приобретателей. Такой приобретатель не может приобрести право собственности по этим сделкам также в порядке абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса.

2.4. В силу п. 4 ст. 216, ст. 305 Гражданского кодекса субъекты права хозяйственного ведения и права оперативного управления могут осуществлять защиту своих прав против любых лиц, включая собственника, посредством вещно-правовых исков.

При этом согласно п. 1, 2 ст. 216, ст. 294, 296 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются ограниченными вещными правами, возникающими в отношении государственного или муниципального имущества.

Поэтому в случае возникновения спора о защите права хозяйственного ведения или права оперативного управления в связи с наличием в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности на это имущество другого лица следует исходить из того, что результат его разрешения связан также и с вопросом о праве государственной либо муниципальной собственности.

Если соответствующее публичное образование не вступило в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями (ст. 50 Арбитражного процессуального кодекса), оно должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса).

В случае удовлетворения заявленного требования решение суда может являться основанием для государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности соответствующего публичного образования и права хозяйственного ведения либо права оперативного управления истца с учетом правил, установленных ст. 17, 18, 28 Закона о государственной регистрации прав.

2.5. В соответствии с п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса унитарное предприятие вправе передавать находящееся у него на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду с согласия собственника этого имущества.

По смыслу указанной нормы арендодателем государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, является само унитарное предприятие.

При рассмотрении споров, в которых возникает вопрос о юридической силе договоров аренды, заключенных собственником, унитарным предприятием и арендатором, в которых в качестве арендодателя указан собственник имущества, необходимо учитывать следующее.

Факт заключения такого договора сам по себе не свидетельствует о нарушении вещного права унитарного предприятия, если из договора следует, что субъект права хозяйственного ведения по существу согласился предоставить собственнику недвижимого имущества полномочия арендодателя, а получение собственником арендных платежей производится по соглашению между собственником и унитарным предприятием о распределении доходов от имущества, достигнутому посредством подписания такого договора (п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса).

Лицом, заинтересованным ссылаться на недействительность такого договора, может быть признано унитарное предприятие, указывающее на нарушение своего права хозяйственного ведения, в том числе права на получение дохода от имущества, в связи с отсутствием его согласия на распоряжение имуществом либо имеющими место пороками воли при заключении этого договора.

3. Признание права на самовольно возведенный объект

3.1. В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса, действующего в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Указанная редакция введена в действие с 01.09.2006, ее действие не распространено на правоотношения, возникшие до этой даты (п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса).

Таким образом, если иск о признании права собственности на самовольную постройку заявлен до 01.09.2006, применяется редакция п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса, действовавшая до указанной даты, не исключающая возможность признания судом права собственности на самовольную постройку в случае, если земельный участок предоставлен осуществившему ее лицу в установленном порядке.

3.2. Статьей 222 Гражданского кодекса предусмотрены условия признания судом права собственности на самовольную постройку. К таким условиям относятся наличие установленных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса признаков самовольной постройки, а также наличие у истца в отношении земельного участка, на котором расположена постройка, одного из правовых титулов, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).

В случае если постройка находится на земельном участке, предоставленном для ее строительства в соответствии с нормами законодательства, действовавшего на момент ее возведения (в том числе на участке, переданном в аренду в порядке, предусмотренном ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации <6>), следует считать, что признак самовольности в указанной части отсутствует, поскольку объект возведен на отведенном для этих целей земельном участке (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса).

--------------------------------

<6> Далее - Земельный кодекс.

В указанном случае при отсутствии либо устранении иных признаков самовольной постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса) право собственности на нее возникает у создавшего ее лица на основании п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав. Требование о признании права собственности на такой объект как на самовольную постройку удовлетворению не подлежит.

В случае отказа в государственной регистрации права собственности на возведенный объект отказ может быть оспорен в судебном порядке (п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса). При рассмотрении такого спора следует учитывать, что факт нахождения земельного участка в аренде сам по себе не является основанием для выводов о самовольности возведенной постройки и наличии оснований для ее сноса.

3.3. Право собственности на самовольную постройку в виде пристроя к зданию, находящемуся на праве собственности лица, может быть признано за этим лицом при наличии у него в отношении соответствующего земельного участка права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).

Наличие у такого лица исключительного права на приватизацию земельного участка, находящегося под зданием и необходимого для его использования (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса), до реализации указанного права в установленном законом порядке само по себе не свидетельствует о наличии предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса оснований для признания права собственности на самовольно возведенный объект.

Если при этом у лица, осуществившего пристрой, земельный участок, на котором расположены здание и пристрой, находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, право собственности на указанный пристрой может возникнуть у него по основанию п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса в случае отсутствия или устранения предусмотренных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса признаков самовольной постройки, касающихся наличия разрешений, необходимых для строительства, и соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

4. Применение норм о приобретательной давности

4.1. В силу п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

При применении указанной нормы рекомендуется исходить из следующего.

Лицо, считающее, что стало собственником недвижимого имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании этого права (ст. 11, 12, п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса, п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Такой иск является надлежащим средством защиты при наличии спора о праве, ответчиком по которому является лицо, считающее себя собственником спорного имущества либо оспаривающее основание возникновения права собственности истца. При наличии в Едином государственном реестре прав записи о праве на это имущество другого лица оно является надлежащим ответчиком.

Вместе с тем п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав не исключает возможности государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь и после установления судом факта, имеющего юридическое значение, с соблюдением порядка и условий рассмотрения соответствующих требований, предусмотренных гл. 27 Арбитражного процессуального кодекса.

Поэтому для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество может быть представлено решение суда, которым установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности либо факт истечения срока приобретательной давности, в период которого заявитель осуществлял добросовестное, открытое и непрерывное владение этим имуществом как своим собственным (ст. 234 Гражданского кодекса).

При этом необходимо учитывать, что указанные факты могут быть установлены судом в порядке, предусмотренном гл. 27 Арбитражного процессуального кодекса, лишь при отсутствии в Едином государственном реестре прав записи о праве на это имущество другого лица и спора о праве собственности в отношении этого имущества.

В силу ч. 3 ст. 222 Арбитражного процессуального кодекса судебный акт об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами и не заменяет собой документы, выдаваемые этими органами.

Решение суда о признании права собственности в силу приобретательной давности либо об установлении факта истечения срока приобретательной давности является основанием для государственной регистрации права собственности истца на спорное имущество применительно к п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18, ст. 28 Закона о государственной регистрации прав. Помимо решения суда для государственной регистрации права представляются также иные документы, необходимые для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

4.2. При разрешении спора о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности лица, представившего в качестве основания для такой регистрации решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности либо факта истечения срока приобретательной давности, принятое в порядке, предусмотренном гл. 27 Арбитражного процессуального кодекса, следует учитывать, что такой судебный акт является документом, подтверждающим возможность возникновения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.

Наличие такого судебного решения не исключает возможность отказа в государственной регистрации права собственности в случае противоречия между заявленным правом и зарегистрированным правом другого лица (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

В случае возникновения спора о праве, зарегистрированном на основании решения суда, принятом в порядке, установленном гл. 27 Арбитражного процессуального кодекса, указанный спор подлежит рассмотрению по существу в порядке искового производства. При его рассмотрении необходимо дать правовую оценку основаниям возникновения права собственности истца и ответчика.

4.3. Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Исключением из этого правила является признание указанного права при наличии условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено в силу приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса).

5. Вопросы, возникающие при рассмотрении споров

об истребовании имущества из чужого незаконного владения

и иных споров об истребовании

5.1. Признание права является общим способом защиты гражданских прав (ст. 12 Гражданского кодекса). Специальными, вещно-правовыми способами защиты прав собственника являются виндикационный (ст. 301 - 303 Гражданского кодекса) и негаторный (ст. 304 Гражданского кодекса) иски.

Рассмотрение иска о признании права, предусмотренного ст. 12 Гражданского кодекса, не предполагает удовлетворение требований, связанных с присуждением имущества.

Однако требование о признании права собственности на недвижимое имущество, заявленное лицом, ссылающимся на наличие у него права собственности и незаконность оснований государственной регистрации этого права за ответчиком, по существу относится к искам об оспаривании зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав), и результатом удовлетворения такого требования является присуждение спорного имущества истцу путем восстановления его правового титула. К аналогичному результату может привести рассмотрение споров, в которых истец на основании ст. 301 Гражданского кодекса одновременно требует признать за ним право собственности, признать недействительной государственную регистрацию права за ответчиком и возвратить спорное имущество. При рассмотрении таких исков подлежит применению общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса.

В случае если иск о признании права собственности заявлен лицом, не утратившим владение спорным объектом, вопрос о возможности применения сроков исковой давности разрешается применительно к ст. 208 Гражданского кодекса.

При рассмотрении подобных споров необходимо исходить из существа заявленных требований. При их неясности суд может предложить истцу уточнить предмет или основание иска.

5.2. Из ст. 301 Гражданского кодекса следует, что иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть удовлетворен, если указанное имущество сохранилось в натуре.

Реконструкция, перепланировка (переустройство) объектов недвижимого имущества, не приводящая к созданию нового объекта, не влечет уничтожение вещи и не препятствует ее виндикации.

Если реконструкция привела к созданию нового объекта, необходимо исходить из следующего.

В случае если в Единый государственный реестр прав не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, предполагается, что возможность виндикации вещи не утрачена. При этом ответчик не лишен права доказать, что несмотря на отсутствие в Реестре записи о его праве на новый объект, недвижимая вещь, владение которой просит восстановить истец, фактически не существует.

Если в Единый государственный реестр прав внесена запись о праве ответчика на объект, созданный в результате реконструкции, и о прекращении в связи с этим прав на ранее существовавший объект, виндикация ранее существовавшей вещи может быть произведена лишь в случае, если истец докажет отсутствие (недействительность) основания внесения записи о праве на объект, созданный в результате реконструкции.

5.3. Особенностью правового режима недвижимого имущества, обуславливающей существование недвижимых вещей как объектов гражданских прав, является государственная регистрация прав на них (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса).

Разделение объекта недвижимого имущества, в результате которого в Единый государственный реестр прав внесены записи о правах на объекты, созданные в результате такого разделения, означает юридическую гибель объекта, существовавшего до разделения.

Предпосылки удовлетворения виндикационного иска собственника объекта, существовавшего до разделения, об истребовании этого объекта могут возникнуть, если имеются основания для оспаривания зарегистрированных прав на объекты, возникшие в результате разделения, и восстановления в Едином государственном реестре прав записи о праве на объект, существовавший до разделения.

5.4. При рассмотрении требований о защите утраченных прав на долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью необходимо исходить из следующего.

Общие способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса, по смыслу которой законом могут быть установлены также специальные способы защиты.

Специальные способы защиты прав и законных интересов владельцев доли в уставном капитале законом не установлены.

Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью представляет собой совокупность имущественных прав и обязанностей участника общества.

Защита права на долю может осуществляться посредством способов, предусмотренных ст. 12 Гражданского кодекса. Нормы гражданского законодательства о способах и условиях защиты вещных прав в этих случаях не применяются.

5.5. Согласно п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Следовательно, требование о возврате имущества, изъятого у собственника государственным органом в порядке осуществления полномочий, предусмотренных Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, не может быть рассмотрено и удовлетворено на основании норм гражданского законодательства. Защита прав собственника возможна в порядке, предусмотренном для обжалования решений и действий соответствующих органов, в том числе по правилам, предусмотренным гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса.

В случае если основание изъятия имущества признано недействительным, прекратилось или отменено, но имущество собственнику не возвращено, он вправе предъявить требование о возврате неосновательно удерживаемого имущества по правилам гл. 60 Гражданского кодекса. Ответчиком по такому иску является публичное образование, от имени которого действовал соответствующий орган. При предъявлении в такой ситуации собственником к публичному образованию виндикационного иска об истребовании индивидуально-определенной вещи нормы ст. 302 Гражданского кодекса применению не подлежат, поскольку публичное образование не может быть признано приобретателем по смыслу указанной статьи.

5.6. В случае если собственник совершил сделку по отчуждению имущества, распоряжение которым ограничено в силу судебного запрета, иск приобретателя об исключении такого имущества из акта описи и ареста не может быть удовлетворен.

Указанная сделка является ничтожной на основании ст. 168, п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса, поскольку отчуждатель (собственник) был не вправе распоряжаться своим имуществом. В указанном случае положения ст. 170 Гражданского кодекса не применяются.

5.7. Отобрание кредитором индивидуально-определенной вещи у должника на основании абз. 1 ст. 398 Гражданского кодекса не относится к способам защиты права собственности и других вещных прав, а является обязательственно-правовым способом защиты прав кредитора в обязательстве по передаче вещи.

В отличие от иных обязательственно-правовых способов защиты абз. 1 ст. 398 Гражданского кодекса предполагает не понуждение обязанного лица к совершению действия по исполнению его обязанности, а отобрание вещи у такого лица.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (абз. 2 ст. 398 Гражданского кодекса).

В случае просрочки передачи вещи по договору применение способа защиты, предусмотренного абз. 1 ст. 398 Гражданского кодекса, не исключает возможности применения к должнику мер договорной ответственности за просрочку исполнения обязательства, а также взыскания с должника убытков, причиненных такой просрочкой (ст. 393 Гражданского кодекса).

Размер убытков, взыскиваемых с должника, не исполнившего обязанность по передаче вещи, определяется с учетом удовлетворенных требований об отобрании вещи.

5.8. Согласно п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Указанное правило действует в том числе в случае отчуждения собственником-залогодателем имущества, являющегося предметом залога, без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса).

При возмездном отчуждении заложенного имущества собственник отвечает перед приобретателем по правилам, установленным ст. 461 Гражданского кодекса.

Правила о добросовестном приобретателе (ст. 302 Гражданского кодекса) не распространяются на случаи приобретения имущества у собственника, даже если собственник был ограничен в праве распоряжения имуществом.

6. Вопросы, возникающие при рассмотрении споров

об оспаривании зарегистрированного права

на недвижимое имущество и о государственной регистрации прав

6.1. К числу требований об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав) могут быть отнесены иски о признании права и иные требования, по которым истец оспаривает существование права ответчика и просит восстановить свое право.

При рассмотрении дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество истец должен доказать наличие своей заинтересованности, а также то, что право на недвижимое имущество, зарегистрированное за ответчиком, указанному лицу не принадлежит. Бремя доказывания отсутствия права ответчика лежит на истце.

Требование об оспаривании зарегистрированного права направлено на прекращение записи о государственной регистрации права за ответчиком. Поэтому независимо от того, заявлено ли при этом требование об изъятии имущества из владения ответчика или нет (ст. 301 Гражданского кодекса), при разрешении спора суду необходимо принимать во внимание абз. 2 п. 2 ст. 223 и ст. 302 Гражданского кодекса. Как следует из указанных норм, лицо, которое приобрело недвижимое имущество по возмездному договору, заключенному с неуправомоченным отчуждателем, становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности, если это лицо не знало и не могло знать, что получило имущество от лица, которое не имело права его отчуждать (добросовестный приобретатель), и имущество выбыло из владения собственника или иного титульного владельца по их воле.

6.2. Одним из условий возникновения у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество является выбытие имущества из владения собственника.

Установление судом того факта, что недвижимость не выбывала из владения истца, исключает применение абз. 2 п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса.

6.3. Если право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее одному лицу, на основании решения суда зарегистрировано за другим лицом и предельные сроки на обжалование решения и обращение с заявлением о его пересмотре в порядке надзора истекли, то собственник имущества, не привлеченный к участию в деле, вправе обратиться с иском о признании права.

В указанном случае ранее состоявшееся решение не имеет для собственника преюдициального значения (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса).

6.4. При рассмотрении спора о праве на недвижимое имущество, когда право собственности на один тот же объект одновременно зарегистрировано за несколькими лицами, суду необходимо оценить основания возникновения права как истца, так и ответчика.

В таком споре само по себе наличие государственной регистрации права ответчика не влияет на возможность оспаривания этого права истцом, так же как и наличие записи о праве истца не свидетельствует об отсутствии (недействительности) оснований возникновения права ответчика.

6.5. При разрешении судом спора о праве на недвижимое имущество, когда одна из сторон считает свое право возникшим до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа, наличие в Едином государственном реестре записи о праве на это имущество другой стороны спора не исключает возможности признания ранее возникшего права (п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 33 Закона о государственной регистрации прав).

В этом случае оценке подлежат основания возникновения права обеих сторон спора.

6.6. При рассмотрении дел об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, полученное в результате совершения с ним ряда последовательных сделок, суд не обязан по собственной инициативе привлекать к участию в деле участников этих сделок, если истец не заявляет о их недействительности. В этом случае в решении суд не разрешает вопрос о правах и обязанностях указанных лиц и такое решение не имеет для указанных лиц преюдициальной силы (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса).

Вместе с тем иски об оспаривании зарегистрированного права собственности направлены на прекращение записи о праве на имущество лица, за которым право зарегистрировано на момент рассмотрения дела.

Согласно абз. 1 ст. 462 Гражданского кодекса, если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Таким образом, ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле продавца или заявление продавца о вступлении в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика подлежит удовлетворению (ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса).

В случае если в деле об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество истец заявляет о недействительности совершенных с имуществом сделок и суд в решении дает правовую оценку этим сделкам, участники таких сделок должны быть привлечены к участию в деле (п. 4 ч. 4 ст. 270, п. 4 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса). В зависимости от процессуального статуса таких лиц выводы о недействительности сделок могут содержаться в мотивировочной (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса) либо в резолютивной (ст. 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса) части решения суда.

6.7. Согласно п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным Законом не предусмотрен.

В случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. Требование предъявляется к регистрирующему органу.

При рассмотрении дела суду необходимо установить существование права продавца до его ликвидации и дать правовую оценку договору, представленному приобретателем в качестве основания перехода права собственности.

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (ст. 6 Закона о государственной регистрации прав) в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Предварительное обращение покупателя в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации права собственности не являются обязательными.

7. Особенности правового режима имущества,

переданного в доверительное управление

7.1. По смыслу п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012, п. 1 ст. 1020 Гражданского кодекса учредитель управления - собственник имущества, переданного в доверительное управление, сохраняет за собой предусмотренные законом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса) права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Посредством заключения договора доверительного управления учредитель управления - собственник имущества добровольно ограничивает свое право личного осуществления некоторых либо всех из указанных правомочий путем наделения доверительного управляющего правом на их реализацию в интересах учредителя управления. Указанные ограничения и предоставленные доверительному управляющему права на осуществление правомочий собственника носят обязательственно-правовой характер, не ограничивают и не прекращают вещных прав собственника, имеющихся у него в силу закона.

В случае если право на отчуждение имущества, переданного в доверительное управление, предоставлено собственником доверительному управляющему, отчуждение этого имущества собственником до прекращения договора доверительного управления (ст. 450 - 453, 1024 Гражданского кодекса), в том числе до истечения трех месяцев после отказа от договора доверительного управления (п. 2 ст. 1024 Гражданского кодекса), может являться основанием для применения доверительным управляющим в отношении учредителя управления мер ответственности, предусмотренных законом (гл. 25 Гражданского кодекса) или договором доверительного управления.

Наличие в Едином государственном реестре прав записи об обременении имущества доверительным управлением (п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав), своевременно не погашенной в связи с прекращением договора доверительного управления, не ограничивает собственника в реализации его правомочия по отчуждению своего имущества.

7.2. Если иное не предусмотрено договором доверительного управления, доверительный управляющий, которому передана в управление доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, получает право на реализацию всего объема правомочий учредителя управления - участника общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 1012 Гражданского кодекса).

В частности, он вправе, действуя в интересах учредителя управления, участвовать в общем собрании участников общества, голосовать на таком собрании и обжаловать принятые на нем решения в порядке и по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью".

7.3. Согласно п. 3 ст. 1020 Гражданского кодекса для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий может требовать устранения всякого нарушения его права (ст. 301, 302, 304, 305 Гражданского кодекса).

При применении этой нормы следует учитывать, что, поскольку доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, как объект гражданских прав, не является вещью, при защите и восстановлении доверительным управляющим прав на долю ст. 301, 302, 304, 305 Гражданского кодекса применению не подлежат. Права на долю подлежат защите, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, признания недействительными изменений в учредительные документы общества.

8. Вопросы, связанные с установлением частного сервитута

8.1. В силу п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут является вещным правом ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав).

По смыслу указанных норм для обеспечения нужд одного и того же собственника объекта недвижимого имущества в отношении соседнего земельного участка может быть установлен один сервитут.

При этом объем осуществления полномочий обладателя сервитута может быть определен соглашением сторон либо решением суда об установлении сервитута (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса).

В резолютивной части решения суда об установлении сервитута рекомендуется указывать цель установления сервитута (например для эксплуатации кабельной линии связи, для обеспечения ремонта теплосетей), полномочия лица, в пользу которого установлен сервитут (право прохода, проезда и т.д.), и пределы либо объем их осуществления (например право пешего прохода в рабочие дни, право проезда на автотранспорте общей фактической массой не более 3,5 т и пр.).

В случае изменения объема или характера нужд собственника объекта недвижимости изменение объема его правомочий как обладателя сервитута может быть предусмотрено соглашением сторон об изменении условий существующего сервитута, а при недостижении такого соглашения - произведено в судебном порядке.

8.2. Сервитут устанавливается для обеспечения нужд собственника земельного участка либо расположенной на нем недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274, 277 Гражданского кодекса, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав).

В случае если интересы такого собственника могут быть обеспечены на основании норм договорного права, в том числе предусматривающих заключение договора в обязательном порядке (ст. 445 Гражданского кодекса, ст. 55, 56, 60 Устава железнодорожного транспорта Российской Федерации и др.), оснований для установления сервитута не имеется.

9. Вопросы, возникающие в связи с применением норм

об общем имуществе и общей долевой собственности

9.1. В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу п. 1, подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 2, 3 ст. 161, ст. 164 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в случае, если собственниками не избран иной способ управления. Одним из таких способов является товарищество собственников жилья.

КонсультантПлюс: примечание.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Жилищном кодексе РФ подпункт 12 пункта 1 статьи 145 отсутствует, имеется в виду подпункт 12 пункта 2.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 137, ч. 6 ст. 138, подп. 12 п. 1 ст. 145, подп. 3 п. 2 ст. 152 Жилищного кодекса товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Указанное означает, что полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.

Положения ст. 246, 247 Гражданского кодекса, определяющие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, к управлению общим имуществом в многоквартирном доме не применяются, поскольку правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен нормами Жилищного кодекса.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.

В случае нарушения прав и законных интересов собственников действиями товарищества они могут быть восстановлены в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

При оценке сделок по передаче части общего имущества в пользование (в том числе тех, которые названы договорами аренды) следует исходить из того, что если объект сделки не индивидуализирован как самостоятельное помещение, сделка может быть квалифицирована как договор об оказании услуг по использованию имущества (см. например п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

9.2. Решение органа местного самоуправления о разрешении реконструкции помещения в многоквартирном жилом доме, приводящее к уменьшению общего имущества собственников помещений (п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса) либо к ухудшению иных полезных свойств общего имущества жилого дома, может быть оспорено в порядке, предусмотренном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса, с соблюдением правил о подведомственности.

9.3. Участнику общей долевой собственности на нежилое здание, требующему выдела своей доли в натуре (ст. 252 Гражданского кодекса), часть этого здания может быть выделена лишь при наличии технической возможности ее индивидуализации в качестве самостоятельного помещения и после такой индивидуализации. В ином случае участник общей долевой собственности на здание, претендующий на выдел доли, вправе получить денежную компенсацию (п. 3 указанной статьи).

Нахождение помещений в здании в собственности нескольких лиц не образует их общей долевой собственности в отношении указанного здания.

Режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен нормами Жилищного кодекса. Указанный режим не предполагает возможности выдела доли из указанного имущества по правилам ст. 252 Гражданского кодекса и самостоятельного оборота указанной доли. Гражданский оборот объектов, входящих в состав такого общего имущества, может иметь место только после их индивидуализации и возникновения в отношении них права собственности по правилам гражданского законодательства как на самостоятельный объект.

9.4. Споры о выделе земельной доли, основанные на участии физического лица в акционерном обществе или обществе с ограниченной ответственностью, созданном в результате приватизации государственного имущества на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 N 708, а также Постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", подведомственны арбитражному суду, поскольку являются спорами между хозяйственным обществом и его участником, вытекающими из деятельности общества (п. 4 ч. 1 ст. 33 Арбитражного процессуального кодекса).

При разрешении таких споров по существу необходимо исходить из следующего.

Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров по поводу имущества, возникающих между хозяйственным товариществом (хозяйственным обществом) и его учредителем (участником), следует исходить из того, что имущество в натуре, внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности. Исключение составляют лишь случаи, когда в учредительных документах хозяйственного товарищества (хозяйственного общества) содержатся положения, свидетельствующие о том, что в уставный (складочный) капитал учредителем (участником) передавалось не имущество в натуре, а лишь права владения и (или) пользования соответствующим имуществом.

При исследовании вопроса об участии физического лица в уставном капитале хозяйственного товарищества (общества) может быть принято во внимание, в частности, подписывал ли гражданин учредительный договор о создании общества, имеется ли его подпись в подписных листах к протоколу собрания, на котором принято решение о реорганизации сельскохозяйственного предприятия, получил ли истец акции или доли в уставном капитале в обмен на вклад.

Если подобные обстоятельства установлены и из имеющихся в деле документов следует, что участие истца в уставном капитале общества основано на распоряжении земельной долей (а не имущественным, денежным вкладом), то, как следует из вышеуказанного разъяснения Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право физического лица на земельную долю следует считать прекратившимся, поскольку собственником имущества, внесенного в уставный капитал, стало акционерное общество (общество с ограниченной ответственностью). Так как истец утратил право на земельную долю, он не вправе требовать выдела земли в натуре.

Если из учредительных документов следует, что уставный капитал сформирован за счет прав пользования земельными долями, то долевая собственность на землю не прекратилась. В такой ситуации акционерное общество, товарищество (впоследствии общество) с ограниченной ответственностью, созданное в результате преобразования сельскохозяйственного предприятия, обладает обязательственным правом в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности физических лиц.

В силу ст. 15 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу названного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Выдел земельного участка возможен в таком случае лишь по правилам законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и не основан на участии собственника доли в хозяйственном обществе.

Дата добавления: 2015-08-28