При этом учет зданий, помещений, сооружений и т.д. осуществлялся в порядке, определенном целым рядом федеральных подзаконных нормативных правовых актов, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. К таким нормативным правовым актам относятся в том числе Постановления Правительства Российской Федерации: от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; от 10 сентября 2004 г. N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства"; от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; а также Порядок учета объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, утв. распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 22 августа 2001 г. N 3596-р и др.
Государственная регистрация прав на земельные участки, а также возведенные жилые дома и иные объекты капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним". Данным Законом установлены требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации права. Статья 17 данного Закона определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка.
Указанным Законом предъявляются требования к документам, которые прилагаются к заявлению о государственной регистрации, в зависимости от характеристик объекта недвижимости и земельного участка, а также приобретаемого лицом права на них. При этом ст. 18 данного Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Строительство и получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляются в сроки, предусмотренные условиями аукциона по продаже права на заключение договора аренды, а также в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, подготовленной применительно к отдельным объектам, размещаемым на земельных участках, образованных путем разделения исходного земельного участка.
3. Одним из существенных условий исполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка является передача объектов инженерной инфраструктуры по окончании строительства в государственную или муниципальную собственность. Условие передачи может быть закреплено в договоре (договоре аренды земельного участка, договоре, самостоятельном договоре о создании объектов инфраструктуры) либо в протоколе, подписываемом по результатам торгов. При этом условия договора должны соответствовать содержанию условий, указанных в извещении о торгах.
Правовые условия принятия на себя обязательств по созданию объектов инженерной инфраструктуры лицом, осуществляющим комплексное освоении земельного участка, не определены.
Следует отметить, что в подп. 7 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ предусматривается передача в муниципальную собственность только объектов инженерной инфраструктуры. Передача объектов дорожной социальной инфраструктуры в муниципальную собственность ЗК РФ не предусмотрена. Вместе с тем ст. 30.2 предусматривает, что комплексное освоение осуществляется в целях жилищного и иного строительства. В то же время создание социальной дорожной инфраструктуры связано с обустройством территорий общего пользования, на которых эти объекты расположены и которые подлежат "возврату" в муниципальную собственность. Таким образом, объекты дорожной социальной инфраструктуры могут быть созданы как самостоятельные объекты капитального строительства в порядке обустройства территорий общего пользования.
Важным является вопрос об условиях передачи имущества. Однозначно можно сделать вывод о том, что перечень объектов и условия передачи имущества должны быть определены в конкурсной документации и зафиксированы либо в договоре аренды земельного участка, либо в специальном договоре, определяющем условия создания и передачи таких объектов.
В то же время закон не определяет, является ли эта передача возмездной или нет. Хотя, в законодательстве термин "передача имущества" употребляется при регулировании безвозмездного отчуждения, однако, если речь идет о передаче вновь созданной вещи как результате работ, такая передача может быть осуществлена и возмездно. Кроме того, можно считать справедливым возмещение осуществленных застройщиком затрат по возведению объектов, если предполагается, что после создания объекта они не могут остаться в его собственности.
Таким образом, условия, в том числе и возмездность (или безвозмездность) передачи объектов, должны быть определены при формировании условий комплексного освоения и закреплены конкурсной документацией и договором.
При этом по смыслу, заложенному в норме закона, возможны два варианта реализации действий по возведению и передаче данных объектов:
1) объекты возводятся на арендуемом лицом, осуществляющим комплексное освоение, участке, на основании чего в соответствии с ГК РФ лицо приобретает право частной собственности на эти созданные им объекты. Впоследствии эти объекты передаются в муниципальную собственность.
Для такого варианта необходимо, по крайней мере:
закрепление в извещении о торгах, в протоколе, подписываемом по результатам торгов, и в договоре аренды земельного участка условия о передаче в муниципальную собственность соответствующих объектов;
осуществление государственной регистрации права частной собственности на данные объекты лица, их создавшего;
составление и подписание договора о безвозмездной передаче объектов в муниципальную собственность и передаточного акта к нему;
2) объекты возводятся без возникновения права частной собственности застройщика на них. В этом случае органу местного самоуправления передаются объекты как результат работы. В данном случае отношения между лицом, осуществляющим комплексное освоение, и органом местного самоуправления будут выстраиваться исходя из общих положений о договоре строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ). Заметим в данном случае, что отношения в рамках договора строительного подряда не предполагают безвозмездного характера. Несмотря на это, считаем возможным применение закона по аналогии и для возможной безвозмездной передачи объектов.
В то же время при реализации отношений по второму варианту считаем целесообразным на уровне местного самоуправления разработать специальный договор о возведении объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с условиями комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства. Такой договор заключается одновременно или после заключения органом местного самоуправления и лицом, осуществляющим комплексное освоение, договора аренды земельного участка. В договоре должны быть отражены существенные условия возведения и передачи объектов в муниципальную собственность, а также отражена непосредственная связь данных действий с условиями комплексного освоения земельного участка.
Передача объектов инженерной и социальной дорожной инфраструктуры и земель общего пользования в муниципальную собственность предполагает ряд действий со стороны органа местного самоуправления по их приемке. Порядок данных действий не урегулирован детально, поэтому целесообразно отразить их в нормативном правовом акте органа местного самоуправления.
В данном акте следует закрепить полномочия соответствующих подразделений органа местного самоуправления, если есть цель наделить их такими полномочиями, а также определить документы, на основании которых осуществляется приемка, а также последовательность и сроки действий: отдельно - для приемки земель общего пользования и отдельно - для объектов инженерной и социальной инфраструктуры.
В том числе целесообразно закрепить следующие положения:
1) лицо, осуществляющее комплексное освоение земельного участка, извещает уполномоченный орган об окончании работ по возведению объектов и о вводе их в эксплуатацию, обустройстве и выделении (межевании) земель общего пользования;
2) после полученного извещения уполномоченный орган обязан немедленно приступить к приемке объектов и принимает соответствующее решение;
3) организация по приемке работ осуществляется за счет средств соответствующего бюджета. Сдача и приемка работ оформляются актом, подписанным обеими сторонами;
4) для реализации процесса передачи имущества может создаваться решением главы местной администрации специальная комиссия из представителей муниципалитета и застройщика;
5) в целях принятия объектов проводятся:
составление акта приема-передачи объектов, содержащего их перечень и параметры. Перечень и параметры объектов должны соответствовать перечню и параметрам объектов, указанных в документах на строительство;
оценка передаваемых объектов.
Материалы направляются в комиссию, которая их рассматривает и дает свое заключение;
6) на основании заключения комиссии глава администрации местного самоуправления выносит решение о приемке объектов и подписывает акт приема-передачи. Уполномоченный орган вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования по назначению и не могут быть устранены сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными;
7) решение о приемке объектов, договор и акт приема-передачи, а также кадастровые документы на земельный участок, на котором эти объекты расположены, и документы, подтверждающие право муниципальной собственности на данные земельные участки, представляются для государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты.
8. После государственной регистрации права муниципальной собственности объекты и земельные участки вносятся в реестр муниципальной собственности.
Статья 31. Выбор земельных участков для строительства
Комментарий к статье 31
1. Данной статьей и иными статьями ЗК РФ практически устанавливается особый порядок предоставления (и изъятия для целей предоставления) земельных участков под строительство.
В соответствии с комментируемой статьей и ст. 29 ЗК РФ граждане и юридические лица должны обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка в орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий полномочиями по предоставлению земельных участков, в зависимости от того, в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности данный земельный участок находится, а также в соответствии с иными условиями, определенными ст. 29 ЗК РФ.
2. Согласно настоящему пункту статьи при рассмотрении заявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемого для размещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его экологическом состоянии и др. Необходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.
Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривается при предоставлении земельного участка для строительства, осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ.
При обращении положений п. 2 данной статьи о кадастровых документах следует иметь в виду, что с 1 марта 2008 г. в силу вступил Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости.
3 - 4. Порядок информирования населения, предусмотренный п. 3 данной статьи, может быть установлен нормативным актом органа местного самоуправления. При обращении к положению настоящего пункта о возможности выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях строительства следует иметь в виду, что целью выкупа должно быть не само строительство, а одна из целей (оснований), предусмотренных ст. 49 настоящего Кодекса, регулирующей отношения по осуществлению выкупа или изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
5. Расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, возникающих в случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд, прилагаемые к акту о выборе земельного участка, осуществляются на основании Постановления Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" и Правил, утвержденных этим Постановлением, а также на основании Временных методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Росземкадастром 11 марта 2004 г.
6 - 10. Данными пунктами регулируется принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта и сроке его действия. При реализации этого пункта следует иметь в виду следующее. Поскольку с момента введения в действие ст. ст. 30.1 и 30.2 предоставление земельных участков для жилищного строительства должно осуществляться исключительно на торгах, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлена норма, согласно которой до 1 марта 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Нормы п. 8, определяющие условия пользования земельными участками в случае принятия решения об их изъятии либо резервировании, направлены на уменьшение затрат по последующему изъятию (выкупу) таких земельных участков и их освоению.
Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
Комментарий к статье 32
1. Данная статья устанавливает правило, согласно которому решение о предоставлении земельного участка принимается только после проведения (организации) заявителем кадастровых работ. В целом установление границ на местности и осуществление кадастрового учета производятся в соответствии с требованиями ЗК РФ о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельного участка, а также Федерального закона о землеустройстве и Федерального закона о государственном кадастре недвижимости.
После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК РФ предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.
При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.
Возмещение убытков, связанное с изъятие (выкупом) земельного участка, осуществляется на основании ст. 57 ЗК РФ.
2 - 4. Определение убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, возникающих в случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд, прилагаемые к акту о выборе земельного участка, осуществляется на основании Постановления Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" и Правил, утвержденных этим Постановлением, а также на основании Временных методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Росземкадастром 11 марта 2004 г.
Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
Комментарий к статье 33
1. Представляется, определение и требование о соблюдении норм о предельных размерах предоставляемых земельных участков основаны в том числе на намерении органов государственной власти урегулировать и проконтролировать процессы приватизации земельных участков.
Нормы предоставления земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. В законодательстве имеется тенденция предоставления субъекту Российской Федерации достаточно больших полномочий по поддержке и управлению сельскохозяйственной сферой в регионе. Однако в основе полномочий, установленных данной статьей, находятся нормы настоящего Кодекса об общих полномочиях субъекта РФ в области регулирования земельных отношений, установленных ст. 10 ЗК РФ.
2. При предоставлении гражданам земельных участков из федеральной собственности их предельные размеры могут быть определены и Российской Федерацией как собственником. На это указывает п. 2 комментируемой статьи.
3. Правила землепользования и застройки, градостроительная документация разрабатываются и утверждаются в порядке, предусмотренном ГрК РФ.
Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством
Комментарий к статье 34
1. Данная статья, устанавливая общие правила предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, не определяет случаи обязательного проведения торгов. В то же время в отношении предоставления наиболее значимых для сельскохозяйственного производства земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены специальные нормы об обязательном проведении торгов. Данные нормы установлены Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Существенным условием обеспечения процедуры предоставления участков на основании комментируемой статьи являются разработка и принятие органами государственной власти или местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления. Данные акты должны соответствовать общим требованиям, которые определены настоящей статьей, и не должны противоречить иным нормам ЗК РФ, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки.
2 - 6. Одним из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.
Земельный участок, который предполагается предоставить, формируется на основании ст. ст. 69, 70 ЗК РФ, а также Федерального закона о землеустройстве и Федерального закона о государственном кадастре недвижимости.
Права на земельные участки, предоставленные правообладателям на основании настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона о госрегистрации.
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
Комментарий к статье 35
1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.
В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.
В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.
Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.
При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.
В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Дата добавления: 2015-08-28; просмотров: 30 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |