те нического обслуживания автомобилей 20 страница

4. Как определить срок окупаемости проекта?

6. Предпроектная

подготовка строительства и реконструкции сто.

Проектирование

предприятий

6.1. Порядок получения разрешения на строительство объекта

Допроектная деятельность заключается в получении разрешений на проек­тирование нового здания или реконструкцию существующего. Одним из наибо­лее сложных этапов строительства объекта является согласование в разрешитель­ной системе, которая включает в себя множество контролирующих органов и инспекций, призванных обеспечить соблюдение градостроительных и техни­ческих норм строительства. Процесс согласования может длиться 1,5—2 года, а иногда и дольше [ 124]. С одной стороны, это обусловлено необходимостью со­блюдать при строительстве важные градостроительные, технические, санитарно- гигиенические, природоохранные, противопожарные и другие требования. Сдру- гой—тем, что все нормативные акты, регламентирующие строительство, не све­дены в одном документе и не существует определенной процедуры получения разрешения на строительство. Это усложняет процесс согласования и делает его непрозрачным. Эта же разрешительная система действует и при реконструкции предприятия, например, когда арендованное складское или производственное помещение перепрофилируют в автосервисное предприятие.

В целом процедура согласований на строительство или реконструкцию предприятий автомобильного транспорта предусматривает получение согласо-

ваний и разрешений в разрешительной системе (государственных службах) по такой документации [107]:

1) Инвестиционные намерения. Требования к их содержанию регламен­тируются ГСН А 2.2.-1 (ДБН А 2.2.-1). В разрешительную систему го­товится письмо-заявка о намерениях;

2) Заявка на выделение земельного участка;

3) Заявка на подготовку архитектурно-планировочного задания;

4) Опросные листы для согласования технических условий на инженер­ное обеспечение;

5) Заключение договора на выполнение проектных работ;

6) Согласование проектной документации;

7) Заключение договора на выполнение комплексной государственной экспертизы;

8) Получение разрешения на строительство.

Основные участники разрешительной системы и их функции

В таблице 6.1 [107] приведен перечень государственных служб и выполняе­мых ими функций по выдаче разрешений на выделение земельного участка, про­ектирование и разрешений на строительство СТО.

Таблица 6.1

Государственная служба	Функции
Государственная землеустроительная служба	- работа по выделению земельного участка
Государственная городская или районная администрация	- выделение земельного участка; - разрешение на проектирование
Районные, городские или областные технические инженерные службы	- акт обследования зеленых насаждений; - технические условия на инженерное обеспечение; —согласование проектной документации
Проектная организация	- технико-экономическое обоснование; - участие в согласовании технических условий на инженерное обеспечение; —выполнение и согласование проекта
Комплексная государственная экспертиза	- комплексная государственная экспертиза проекта; —разрешение на строительство
Областное (городское) управление градостроительства и архитектуры	- согласование инвестиционных намерений и ТЭО; - выдача архитектурно-планировочного задания; - выдача выкопировки из плана города М 1: 2000 или М 1: 500

Документом, получив который, можно начинать строительство, является раз­решение на выполнение строительных работ. Для его получения, среди прочих,
нужно иметь документ на право пользования или владения землей и разрешение на размещение строительного объекта на данном земельном участке. Земельный участок может быть приобретен в собственность через аукцион, приватизирован или взят в аренду.

Имея один из документов, которыми закрепляется право на земельный уча­сток, можно начинать работу по получению разрешения на размещение объекта строительства. Это разрешение выдает градостроительный отдел местного пред­ставителя государственной власти (рай- или горадминистрации) по согласова­нию с санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и другими инспекциями, управлением земельных ресурсов.

На стадии согласования права на размещение объекта строительства контро­лирующие органы выражают свое согласие с тем, что данный объект может быть размещен на указанном земельном участке. Однако это не означает, что на ста­дии согласования проекта эти же контролирующие органы согласятся со всеми проектными и техническими решениями, которые могут быть предложены в про­екте, и согласуют проект [ 124].

6.2. Оформление права пользования или владения земельным участком

В Украине земельные отношения строятся на основе Конституции Украины, Земельного кодекса, Лесного кодекса, Водного кодекса, законов «О столице Ук­раины — городе-герое Киеве», «О местном самоуправлении», «Об аренде земли», «Об основах градостроительства», «Про планирование и застройку территорий», «Об архитектурной деятельности», «Об охране культурного наследия», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельнос­ти», «Об обращениях граждан». На основе этих правовых актов разрабатываются документы, регламентирующие механизм их реализации, — постановления Ка­бинета Министров, нормативные документы Госстроя, Государственные строи­тельные нормы.

Документом, определяющим порядок и процедуру выделения земельного участка, является Решение городского совета народных депутатов конкретного города, например в г. Киеве — Решение Киевского городского совета [57], кон­кретизирующее действия должностных лиц при рассмотрении вопросов о выде­лении во владение или пользование земельного участка.

Земельный участок—это часть земной поверхности с установленными грани­цами, определенным местом расположения и установленными относительно нее пра­вами [57]. Право на земельный участок может закрепляться такими документами:

• Государственный акт на право владения землей;

• Государственный акт на право постоянного пользования землей;

• Договор на право временного пользования землей;

• Договор на право временного пользования землей, в том числе на усло­виях аренды;

• Договор на аренду земли.

Для получения одного из перечисленных документов заинтересованное юри­дическое или физическое лицо сначала подает в городскую администрацию заяв­ление, к которому прилагается пакет документов, обосновывающих размер зе­мельного участка, назначение, место расположения, а также документы со сведе­ниями о заинтересованном (физическом или юридическом) лице.

Юридические лица предоставляют нотариально заверенные копии следую­щих документов:

• Свидетельства о включении в Единый государственный реестр пред­приятий и организаций;

Устава или Положения о юридическом лице;

• документов на право собственности или право владения землей; документов, подтверждающих право на недвижимость, расположен­ную на земельном участке;

доверенности от имени юридического лица руководителям на право подачи заявления, передачи и получения документов при оформлении земельного участка.

Физическое лицо предоставляет: паспорт;

справку о регистрации по месту проживания;

• копию справки о внесении физического лица в список физических лиц государства;

копию доверенности от имени физического лица конкретным физи­ческим лицам на право подачи заявлений, других документов и полу­чения документов городской администрации;

• копию документа на право собственности или право пользования зе­мельным участком;

• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на

недвижимость, расположенную на земельном участке;

<

выкопировку из текущего плана города земельного участка, по поводу которого обращается заинтересованное лицо, и план земельного участ- каМ 1: 2000 или М 1: 500 с определением ориентиров между земель­ными участками;

информацию о желаемом целевом назначении земельного участка с определением основных характеристик его застройки (поверхность, площадь и др.);

• информацию об основном функциональном назначении объекта инвес­тирования (строительства), его составных частях, желаемых технико- экономических показателях объекта;

• информацию о правовом статусе строений или сооружений, которые расположены на земельном участке;

• копию правоустанавливающих документов на земельный участок;

• копию распорядительных документов на выделение земельного уча­стка;

В пакет документов могут быть включены свидетельства, подтверждающие репутацию и финансовое состояние лица.

Документы, которые обосновывают размер, расположение и назначение зе­мельного участка, должны быть согласованы с государственными органами (зе­мельных ресурсов, экономики, градостроительства и архитектуры, охраны куль­туры, охраны внешней среды, санитарно-эпидемиологической станцией, разви­тия генплана города). С ходатайством обязательно подается выкопировка из текущего плана города, план земельного участкам 1:2000 или М 1:500 с ориен­тировочными границами земельного участка, информация о целевом назначе­нии участка и характеристика строения, предварительное заключение государ­ственного органа развития генплана города.

Рассмотрение документов о выделении земельного участка

Документы на выделение земельного участка рассматриваются постоянной градостроительной комиссией, которая готовит проект решения:

• о согласии на разработку проекта выделения земельного участка;

• о согласии на разработку материалов согласования места расположения объекта.

Разработка проекта выделения земельного участка

Нужно иметь разрешение на разработку проекта. Проект выполняют органи­зации, имеющие лицензию на такой вид деятельности. Проект должен быть со­гласован с управлением городского исполнительного комитета по земельным ресурсам, градостроительства и архитектуры, охраны культуры, охраны окружа­ющей среды, санэпидемстанцией, владельцем земельного участка.

Проект включает в себя пояснительную записку. Кроме документов, харак­теризующих сам проект, прилагается стоимостная оценка земельного участка, расчет потерь сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства, ар­хивные материалы, характеризующие предыдущих землепользователей, акт об­следования зеленых насаждений.

Графическая часть проекта содержит: выкопировку с последнего кадастро­вого плана города, топографический план участка М1:500, план земельного учас­тка со схемой размещения объекта, план ограничений и усложняющих факторов и другие документы.

Согласование проекта

После разработки проект согласовывается с государственными учреждения­ми, которые в обязательном порядке дают свои письменные заключения. Обяза­тельным является согласие предыдущего владельца или пользователя на выкуп или отчуждение участка.

Подготовка проекта решения городского совета

После заключения органа землеустроительной экспертизы заинтересован­ная организация или физическое лицо подает в городскую администрацию заяв­ление об утверждении проекта выделения земельного участка. Решение об утвер­ждении проекта принимает сессия горсовета.

Вступление в право пользования или владения земельным участком

Землевладелец вступает в право пользования или владения земельным учас­тком после получения государственного акта, подтверждающего такое право, и государственной регистрации этого акта.

Тот, кто не имеет опыта работы с органами администрации и властными струк­турами, должен понимать всю сложность получения разрешительной докумен­тации на строительные работы и знать, что есть организации, которые имеют соответствующие лицензии и занимаются комплексом вопросов, связанных с проектированием и строительством новых или реконструкцией существующих объектов. В этих организациях есть профессионалы, специализирующиеся на согласовании, «пробивании» и получении подписей. Как и любой вид деятель­ности, этот требует выработки методов и приемов, анализа конкретных случаев и наработки профессионального опыта и деловых связей. Приведем пример пе­речня работ, выполненных фирмой при выделении земельного участка под стро­ительство автосервисного предприятия [58]: Подготовительные работы

Предварительные консультации с работниками органов землепользования, городской администрации, института генплана, управления градостроительства и архитектуры. Получение письма от прежних землепользователей и исходных документов.

2) Согласование места расположения объекта

Предварительное рассмотрение документов в органах землепользования, уп­равлении градостроительства и архитектуры. Получение в архиве управления градостроительства и архитектуры или архиве города копии решения об отводе земли предыдущему землепользователю с планом участка.

Подача ходатайства в горадминистрацию о разрешении на подготовку мате­риалов предварительного согласования места расположения объекта.

Работа со специалистами городского совета и постоянной комиссии по воп­росам градостроительства и землепользования для получения разрешения горсо­вета на подготовку материалов предварительного согласования места расположе­ния объекта и выдачи распоряжений службам городской администрации на под­готовку обоснований.

Работа со специалистами управления градостроительства и архитектуры, го­родской санитарно-эпидемиологической станции, органов экологической безо­пасности, охраны памятников истории, культуры и исторической среды с целью получения заключений.

Разработка (или участие в разработке) генерального плана объекта М 1:2000.

Подготовка письма в орган землепользования и комплектация обосновыва­ющих заключений.

3) Получение решения городского совета на согласование места расположе­ния объекта

Работа со специалистами органа землепользования горадминистрации по выдаче распоряжений на подготовку документов и проекта решения городского совета. Выполнение работ по подготовке договора заказчика с органом земле­пользования на передачу дела в отдел оформления горадминистрации.

Работа со специалистами органа землепользования, постоянной комиссии по вопросам градостроительства и землепользования, юридической службы горад­министрации по подготовке и принятию решения сессии городского совета.

Резервирование земельного участка

Резервирование осуществляется на основании договора с органом землеполь­зования города и проекта резервирования. Проект разрабатывается органом зем­лепользования. В разработке договора и проекта принимает участие землеустро­ительная организация. Производится оценка стоимости земельного участка. После согласования документов заказчик получает справку об оценке земельного учас­тка и договор его резервирования.

Оформление технических условий и согласований

После резервирования земельного участка выполняется работа по оформле­нию технических условий на водоснабжение, канализацию, в том числе ливне­вую, электроснабжение, теплоснабжение, телефонизацию, радиофикацию, на антенны, внешнее освещение, согласований с ГАИ, штабом гражданской оборо­ны, с управлением пожарной охраны, управлением охраны памятников, управ­лением противооползневых и подземных работ.

6) Оформление архитектурно-планировочного задания

Подготавливаются материалы и документы для оформления заявки на вы­полнение архитектурно-планировочного задания, оформляется заявка и договор на разработку архитектурно-планировочного задания. Архитектурно-планиро- вочное задание разрабатывается специальным подразделением главного городс­кого архитектурного управления по согласованию с заказчиком или уполномо­ченной им организацией.

7) Подготовка проекта решения городского совета об утверждении проекта выделения участка и передаче его в пользование

Подготовка ходатайства в горсовет о разрешении на разработку проекта вы­деления земельного участка. Выполнение работ по получению разрешения на его разработку. Подготовка письма в главное архитектурное управление с обоснова­нием выделения земельного участка, проведение работ по получению заключе­ния. Получение заключения городской санитарно-эпидемиологической станции, государственного управления экологической безопасности, управления охраны памятников истории, культуры и исторической среды. Совместно с управлением землепользования выдача задания землеустроительной организации на выпол­нение проекта выделения земельного участка. Согласование проекта с отделом оформления городского совета. Выполнение работ по экспертизе проекта выде­ления земельного участка и проекта решения городского совета об утверждении проекта выделения земельного участка и передаче его в пользование.

8) Получение решения городского совета об утверждении проекта выделения земельного участка

Проведение работы со специалистами городского совета, постоянной градо­строительной комиссии, юридической службы городского совета по экспертизе и согласованию проекта решения городского совета, получение решения.

9⁴) Перенесение границ земельного участка в натуру

Получение поручения городского управления землепользования на перене­сение проекта выделения земельного участка в натуру. Заключение догово­ра с землеустроительной организацией. Участие в работе землеустроительной орга­низации по подготовке и закреплению границ земельного участка на местности (обязательно присутствие соседей границы).

Подписание акта закрепления границы. Составление технического отчета о перенесении проекта границ на местность.

10) Получение договора на право временного долгосрочного пользования землей

Проведение работы совместно с управлением землепользования и землеуст­роительной организацией по оценке стоимости земли. Разработка акта или дого­вора по оценке стоимости земли.

11) Подготовка проекта решения городского совета о продаже земельного участка

Подготовка ходатайства в городской совет на разработку проекта решения о продаже земли. Работа со специалистами городского совета и постоянной гра­достроительной комиссии на предмет получения разрешения на разработку про­екта о продаже земельного участка и выдачи поручения управлению землеполь­зования. Работа со специалистами управления землепользования по подготовке задания землеустроительной организации на разработку проекта по продаже зе­мельного участка. Заключение договора с землеустроительной организацией, участие в его разработке и согласовании с районным отделом землепользования и отделом оформления городского совета. Работа со специалистами городского управления землепользования по экспертизе и согласованию проекта и подго­товке решения городского совета о продаже земельного участка.

12) Получение решения городского совета о продаже земельного участка

Передача проекта о продаже земельного участка в постоянную комиссию го­родского совета по вопросам градостроительства и землепользования. Работа со специалистами этой комиссии по вынесению проекта на комиссию. Работа с юридической службой городского совета по согласованию проекта. Работа со специалистами названной комиссии по вынесению проекта на сессию городско­го совета, получение решения совета.

1Оформление договора купли-продажи земельного участка

Работа со специалистами землеустроительной организации и городского уп­равления землепользования по экспертной оценке земельного участка. Получе­ние справки управления по оценке земли. Разработка совместно с указанными органами договора купли-продажи, подписание и регистрация его у нотариуса. Подписание и регистрация договора в городском управлении землепользования. Подготовка Акта, подписание его у председателя городского совета и регистра­ция его в управлении землепользования.

6.3. Подготовка исходно-разрешительной документации

Исходно-разрешительная документация — это комплект документов, офор­мляющий результаты предпроектной подготовки и являющийся основанием для оформления разрешения на выполнение строительных работ.

После получения заказчиком права на земельный участок выполняется сле­дующий перечень предпроекгных работ [ 107]:

1) подача заявки о намерениях, в которой излагаются инвестиционные намерения инвестора (разрабатываются в соответствии с требованиями ГСН А2.2.-1);

2) подготовка архитектурно-планировочного задания;

3) согласование АПЗ с архитектурным и инженерным управлением ГлавАПУ, главным художником, производственно-техническим бюро, управлением планирования и организации застройки;

4) подготовка документа о пред варительном согласовании места располо­жения объекта;

5) получение справки о затратах на обновление земельного участка;

6) получение выкопировки с плана города М 1:2000, М 1: 500;

7) получение акта обследования зеленых насаждений;

8) получение письма-разрешения на проектные и изыскательские работы;

9) составление договора с проектной организацией;

10) подготовка опросных листов;

11) получение согласования технических условий на водоснабжение, хо- зяйственно-бытовую канализацию, теплоснабжение, газоснабжение (разрешение химико-технической инспекции), на приборы учета газа и тепла, внешнее освещение, электроснабжение, использование элект­ронагревательных приборов, радиофикацию, телефонизацию, органи­зацию движения, мероприятия противопожарной охраны, мероприя­тия гражданской обороны;

12) подготовка документа о существующей фоновой концентрации вред­ных веществ;

13) получение справки о расстоянии вывоза строительного мусора и под­воза грунта.

Проектирование и изыскательские работы выполняются на основании дого­вора между заказчиком и проектировщиком. До получения результатов изыска­тельских работ проектирование не осуществляется. Если строительство выпол­няется на использующемся участке, уточняются результаты ранее выполненных изысканий.

Допроектная подготовка реконструкции предприятия предусматривает так­же получение заключения по результатам обследования существующих зданий и сооружений.

Для выполнения проектно-изыскательских работ заказчик предоставляет архитектурно-планировочное задание, технические условия относительно ин­женерного обеспечения объекта (ТУ), задание на проектирование.

6.3.1. Архитектурно-планировочное задание

Архитектурно-планировочное задание — это комплекс градостроительных и архитектурных требований и особых условий проектирования и строительства объекта архитектуры. Требования вытекают из утвержденных градостроитель­ных регламентов, государственных строительных норм, решений местных орга­нов исполнительной власти и органов местного самоуправления, включая требо­вания и условия, касающиеся охраны памятников истории и культуры, среды, законных прав и интересов физических и юридических лиц при размещении объекта архитектуры на конкретном участке земли. Разработка архитектурно- планировочного задания регламентируется постановлением Кабинета Министров Украины [108].

АПЗ выдается управлением градостроительства и архитектуры города. При этом у заказчика (юридического или физического лица) должны быть:

• документ на право пользования или владения земельным участком либо согласие владельца на ведение работ;

• разрешение на выполнение проектно-изыскательских работ;

• выкопировка из генерального или ситуационного плана территории;

• схема расположения строительного объекта;

• заключение санитарно-эпидемиологической станции, управления эко­логической безопасности, управления охраны памятников;

• технико-экономический прогноз потребности в ресурсах;

• характеристика реконструкции;

• вид проекта и стадийности проектирования;

• характеристика земельного участка.

В АПЗ дается описание инженерных сооружений, рельефа, наличия зеленых насаждений, сейсмичности, подтопления, просадок, условий размещения объек­та относительно красных линий улиц и границ участка, требований к транспорт­ным развязкам и транспортным потокам, местам парковки автомобилей.

Указываются требования к благоустройству территории, противопожарные требования, а также требования к водоснабжению, канализации, теплоснабже­нию, электроснабжению, радиофикации и электросвязи, газоснабжению, лив­невой канализации, телефонизации, телевидению, диспетчеризации. Предусмат­ривается обеспечение санитарных требований, сбора, вывоза, утилизации или захоронения твердых промышленных и хозяйственно-бытовых отходов.

Графическая часть АПЗ содержит ситуационную схему расположения объек­та, выкопировку из обновленного топографо-геодезического плана квартала, схе­му площадей застройки и благоустройства.

АПЗ не дает права на выполнение строительно-монтажных работ и освоение земельного участка.

6.3.2. Технические условия относительно инженерного обеспечения объекта

Государственные службы, отраслевые ведомства и другие заинтересованные организации предоставляют технические условия и требования для проектиро­вания объектов по заявке заказчика (инвестора). Технические условия — это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению строительного (реконструируемого) объекта, которым должны отвечать его расчетные парамет­ры, в том числе по водоснабжению, канализации, тепло-, энерго-, газообеспече­нию, радиофикации, внешнему освещению, отводу сливных вод, телефониза­ции, пожарной безопасности.

Для получения технических условий нужно представить:

• план земельного участка;

• опросные листы установленной формы, в которых приведены сведе­ния о расчетных параметрах объекта (потребность в воде, тепле, элект­роэнергии, газе и др.);

• техническое задание заказчика с основными технико-экономически­ми и технологическими параметрами объекта.

В технических условиях определяются:

• источники водо-, тепло-, энерго-, газоснабжения;

• место подсоединения к соответствующим инженерным сетям;

• основные расчетные инженерные параметры объекта.

В технических условиях для водоснабжения определяются: гарантированное количество и качество воды хозяйственно-питьевого назначения, давление в ме­сте подключения, условия использования систем оборотного и повторного про­изводственного водоснабжения, строительства резервуаров чистой воды, исполь­зования воды для технических нужд, условия использования насосных станций для подкачки воды, водомерных узлов, обоснование требований для увеличения пропускной способности действующих сетей, расход воды на пожаротушение.

В технических условиях для канализации определяются: количество и каче­ство сточных вод, требования к раздельным системам промышленной и хозяй- ственно-бытовой канализации, локальным очистным сооружениям промышлен­ных стоков, измерительным системам для стоков, обоснование требований для увеличения пропускной способности действующих сетей; количество и виды твер­дых отходов, мероприятия по их утилизации или захоронению.

В технических условиях для теплоснабжения определяются: все расчеты и обоснования по горячей воде, пару для отопления, вентиляции, кондициони­рованию воздуха, горячему водоснабжению, обоснование требований для увели­чения пропускной способности существующих сетей, расчет параметров очистки конденсата теплового источника, откачки обратного конденсата, требования к контрольно-измерительным приборам.

Для энергоснабжения: электрические нагрузки, характеристика системы в месте подключения, напряжение в сети, требования к компенсации реактив­ных мощностей, к учету потребляемой электроэнергии, к резервному питанию, автоматической защите на вводе, определяются резервные мощности для разви­тия предприятия, расчетные значения тока короткого замыкания, требования к релейной защите, автоматике, связи, изоляции и защите от перенапряжения.

Для газоснабжения: параметры проектного и действующего газопровода, условия проектирования вентиляции, герметизации и пересечения газопрово­да с другими инженерными сетями.

Описываются требования и к другим системам: сливной канализации, внеш­нему освещению, телефонизации, радиофикации и электросвязи, телевидению. Может быть рассмотрен вариант автономного инженерного обеспечения, напри­мер строительства скважины, автономной системы отопления.

В технических условиях также оговариваются размеры паевого участия за­казчика в развитии или реконструкции соответствующих инженерных сетей на­селенного пункта.

6.4. Задание на проектирование

До начала проектирования согласовывается и утверждается задание на про­ектирование. Утвержденное заказчиком задание на проектирование определяет основные архитектурно-планировочные требования и характеристики объекта, очередность проектирования и строительства.

В задании на проектирование обязательно указываются название и место рас­положения объекта, основание для проектирования и вид строительства, данные об инвесторе и заказчике, источник финансирования и расчет эффективности инвестиций, данные о генеральном проектировщике и генеральном подрядчике, стадийность проектирования с определением утверждаемой стадии, инженерные изыскания. Заказчик также предоставляет исходные данные об особых условиях строительства (сейсмичность, группа сложности условий строительства на при­садочных фунтах, подрабатываемые и подтопляемые территории).

Дата добавления: 2015-08-27