Оценка земельно-имущественного комплекса

Оценка земельно-имущественного комплекса

1. Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Земельно-имущественный комплекс – это совокупность объектов недвижимости, объединённых одной территорией. Основные принципы оценки можно разделать на 4 группы: 1гр. – принципы, отражающие компоненты объекта: а. принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта; б. принцип предельной продуктивности основан на том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта; в. принцип сбалансированности заключается в том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше стоимость объекта на рынке; г. принцип остаточной продуктивности - стоимость ЗУ определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. 2 гр. - принципы, основанные на представлениях пользователя: а. принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке; б. принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя; в. принцип ожидания означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. 3 гр. – принципы, связанные с рыночной средой: а. принцип внешних изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом; б. принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции; в. принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости; г. принцип экономического разделения - стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот. 4 гр. - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом. Оценка стоимости необходима при акционировании, реорганизации, развитии предприятия, использовании ипотечного кредитования, участии в деятельности фондового рынка. Субъекты оценки: предприятие, как юрид. лицо, собственник, кредитные учреждения, страховые предприятия, фондовые биржи, инвесторы, государственные органы. Объектом оценки является любая собственность, т.е. любое имущество и связанный с ним пакетом прав: отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, права собственности и иные вещные права на имущество, обязательства (долги), работы, услуги и информация и иные объекты гражданских прав. Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ и услуг с целью получения прибыли. Предприятие – производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Оценка бизнеса – это комплекс услуг, который начинается с правовой экспертизы, затем идёт финансовый анализ и при необходимости корректировка баланса, разработка проекта реконструкции и реструктуризации заканчивает этот процесс оценщик, который обобщает работу других специалистов и даёт рекомендации по более эффективному управлению. Оценка предприятия – определяется в денежном выражении стоимости предприятия, учитывающая его полезность и затраты, связанные с получением этой полезности. Предприятие является товаром, имеющим особенности: 1. вложения в этот товар с целью отдачи в будущем, обеспечение определённых доходов, т.е. инвестиционным; 2. бизнес является системой, но его подсистемы и элементы могут продаваться отдельно, становясь основой, формирующей новую систему; 3. потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, та и во внешней среде; 4. составляющие бизнеса тесно связаны с состоянием экономики и общества, что влечёт участие государства в регистрации совершения сделок и оценки этого товара; 5. финансово убыточное предприятие может положительно оцениваться рынком из-за имиджа конкретного наименования товара. Факторы, влияющие на стоимость бизнеса: 1.ликвидность доли или бизнеса в целом; 2.полезность бизнеса для собственника; 3.нематериальные активы, имидж предприятия на рынке; 4.ограничения для рассматриваемого бизнеса; 5.перспективы развития бизнеса; 6.степень конкурентной борьбы в данной отрасли; 7.диверсификация производства (возможность перехода с одного вида деятельности на другой); 8.качество продукции; 9.технологии и затраты производства; 10.степень изношенности оборудования; 11.ценовая политика; 12.взаимоотношения с поставщиком и потребителями; 13.уровень управления; 14.кадровый состав предприятия. Основные НПА, регулирующие оценку в РФ: 1.ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; 2. ГК РФ; 3.Постановление Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки»; 4.ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; 5.Постановление Мин.труда и соц.развития РФ от 27.11.1996г. №11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценки имущества)»»; 6. Постановление Мин.труда и соц.развития РФ от 24.12.1998г. №52 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик интеллектуальной собственности»». Нематериальные активы бизнеса: 1.объекты интеллектуальной собственности; 2.деловая репутация организации; 3.организационные расходы – это расходы, связанные с образованием юрид. лица. Гудвилл – способность предприятия эффективно функционировать и привлекать клиентов. Он представляет собой совокупность элементов бизнеса или персональных качеств руководителя, которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия или данного лица, и которые приносят фирме избыточную прибыль, превышающую разумный доход на другие активы предприятия.

2. Оценка бизнеса в целях антикризисного управления предприятием. Антикризисное управление это процесс предотвращения или преодоления кризиса организации. Суть антикризисного управления выражается в следующих положениях: 1. кризисы можно предвидеть, ожидать или вызвать; 2. кризисы можно ускорять, предварять, отодвигать; 3. к кризисам можно и нужно готовиться; 4. управление в условиях кризиса требует особых подходов, специальных знаний, опыта и искусства; 5. управление процессами выхода из кризиса способно ускорять эти процессы и минимизировать их последствия. Одной из основных целей в процессе антикризисного управления является оценка предприятия и получение информации о его стоимости. Цели и задачи антикризисного управления: 1. Предвидение кризиса и адекватная подготовка к нему. 2. Воспрепятствовать опасным факторам кризиса. 3. Управление динамикой развития кризиса. 4. Обеспечить жизнедеятельности организации в кризисном состоянии. 5. Ослабление негативных последствий кризиса. 6. Использование факторов и последствий кризиса для развития организации. Правовой основой оценки предприятия в процессе антикризисного управления являются: 1. ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; 2. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки»; 3.ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Функции оценки на разных этапах арбитражного управления имеют свои особенности: 1. на этапе досудебной санации определяется стоимость залога в процессе кредитования несостоятельного предприятия и доли инвесторов; 2. на этапе наблюдения результаты оценки используются в следующих целях: а. обоснования наличия и отсутствия возможности восстановления платёжеспособности предприятия, выражающийся в определении размеров конкурсной массы и сравнение её с задолженностью предприятия; б. определения размеров вкладов в уставной капитал при создании новых доходных предприятий на базе несостоятельного предприятия; в. определения стоимости предприятия при установлении достаточности имущества должника для покрытия судебных расходов и расходов на вознаграждение арбитражным управляющим. 2. на этапе внешнего управления определяются стоимость отдельных активов или предприятия в целом как бизнеса при его продаже, реальная стоимость акций при их продаже, оцениваются денежные обязательства и обязательные платежи при продаже долгов предприятия. 3. при завершающей стадии процедуры банкротства – конкурсном производстве – конкурсный управляющий обязан привлечь независимого оценщика для оценки имущества В этом случае требуются определение ликвидности активов предприятия-должника для установления сроков их реализации при расчёте общего срока конкурсного производства, оценка имущественного комплекса предприятия-должника для разработки промежуточного ликвидационного баланса. Оценка стоимости предприятия в системе антикризисного управления играет роль: 1. оценка для антикризисного управляющего в качестве исходной информации для принятия решений, выработки плана действий. 2. оценка стоимости является критерием эффективности применяемых антикризисным управляющим мер. 3. оценка стоимости играет немаловажную роль в арбитражном управлении на различных стадиях процедуры банкротства.

3. Оценка бизнеса в целях реструктуризации. Реструктуризация компании - это изменение структуры компании (иными словами порядка, расположения ее элементов), а также элементов, формирующих ее бизнес, под влиянием факторов либо внешней, либо внутренней среды. Реструктуризация включает: совершенствование системы управления, финансово-экономической политики компании, ее операционной деятельности, системы маркетинга и сбыта, управления персоналом. Главной целью является поиск источников развития предприятия на основе внутренних и внешних факторов. Цели: 1. Восстановление платёжеспособности компании; 2. Создание стоимости компании. Задачи: 1. высвобождение и привлечение финансовых ресурсов; 2. урегулирование отношений с кредиторами; 3. повышение эффективности менеджмента; 4. обеспечение стабильности функционирования; 5. оптимизация вложений; 6. урегулирование отношений собственности; 7. повышение эффективности менеджмента; 8. обеспечение высоких темпов экономического роста. Три этапа исследования предприятия в целях реструктуризации: 1эт. – анализ текущего состояния предприятия, производственных и финансовых ланов руководства; 2 эт. – детализированный финансовый анализ предприятия и выявления внутренних факторов, способствующих росту его стоимости; 3 эт. – анализ возможностей реструктурирования: а. организационного (продажа производственных подразделений, продажа компаний, слияние, создание совместного предприятия и т.д.); б. финансового (принятие решений в отношении задолженности, увеличение собственного капитала). Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегий создания стоимости за счет собственных и заемных источников финансирования; внешние - на реорганизации видов деятельности и структуры предприятия. Основные направления реструктуризации и соответствующие мероприятия: 1. Стратегическое (расширение, сокращение, преобразование акционерного капитала); 2. Реорганизующее в случае несостоятельности (внешнее управление имуществом должника, санация); 3. Предотвращающее угрозу захвата (система защиты интересов управляющих и акционеров, программа выкупа акций, преобразование компании). Сокращение (разделение, внедрение) предприятия – это выделение из его состава в качестве подконтрольных, но оперативно самостоятельных юрид. лиц, бывших подразделений и структурных единиц, которые до сих пор специализировались на определённых товарах или услугах, которые могут быть реализованы внешними покупателями. Чаще всего эта операция осуществляется в форме учреждения соответствующих дочерних акционерных обществ на базе имущества, имевшегося у предприятия. Синергический эффект – превышение стоимости объединённых компаний после слияния по сравнению с суммарной стоимостью компаний до слияния, или добавленная стоимость объединения (2 + 2 = 5). Синергия может проявляться в двух направлениях: прямой и косвенной выгодах. Прямая выгода – увеличение чистых активов денежных потоков реорганизованных компаний. Анализ прямой выгоды включает три этапа: 1 эт. - оценку стоимости предприятия на основе прогнозируемых денежных потоков до реорганизации; 2 эт. - оценку стоимости объединённой компании на основе денежных потоков после реорганизации; 3 эт. - расчёт добавленной стоимости (все расчёты проводятся на основе модели дисконтированных денежных потоков). Косвенная выгода – увеличение рыночной стоимости акций объединённой компании в результате повышения их привлекательности для потенциального инвестора. Информационный эффект от слияния в сочетании с перечисленными видами синергии может вызвать повышение рыночной стоимости акций или изменение мультипликатора Р/Е (соотношение между ценой и прибылью).

4. Процесс оценки стоимости предприятия. Этапы: 1) заключение договора на проведение оценки, в том числе задание на оценку; 2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов; 4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 5) составление отчёта об оценке. На этапе «определение объекта» осуществляется постановка задачи: описание объекта; учитывается состав имущества, его местоположение, особенности бизнеса; устанавливаются, связанные с объектом имущественные права, отношения собственности; определяется дата проведения оценки; указывается цель оценки объекта; устанавливается вид стоимости, которую необходимо определить. На этапе «сбор и проверка данных» опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных передать информацию о реальном состоянии оцениваемого объекта. Анализируемая информация делится на внешнюю и внутреннюю. Этап финансового анализа – проводится корректировка финансовой отчётности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчёты о прибыли и убытках, реально отражающие ситуацию. Анализ состояния предприятия проводится в 2 этапа: 1 эт. – анализ финансовой отчётности; 2 эт. – анализ финансовых коэффициентов. На этапе “Выбор и применение подходов к оценке” выбирается 1 или несколько подходов к оценке, применяемых к конкретной ситуации. Каждый подход позволяет подчеркнуть определённые характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия, но в целом все они взаимосвязаны. Для оценки бизнеса наиболее приемлем доходный подход. На этапе «приведение результатов к итоговой оценки стоимости» обобщаются результаты, полученные в рамках каждого из подходов оценки, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

5. Подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятия (бизнеса). 1. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования. Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на принципы: принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада. Достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение. Доходный подход — реализуется в методах: 1. Дисконтирование чистых доходов; 2. Прямая капитализация дохода; 3. Равноэффективный функциональный аналог. Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Метод ДДП используется для оценки любого действующего предприятия, особенно имеющего определенную историю хозяйственной деятельности и находящегося на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП: 1.Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса применяется одна из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. В первом случае рассчитывается рыночная стоимость собственного капитала предприятия. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия. ДП может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции). 2.Определение длительности прогнозного периода Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. В странах с развитой рыночной экономикой прогнозный период 5-10 лет, с переходной экономикой - до 3 лет. 3.Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Анализ и прогноз валовой выручки требуют учета ряда факторов:а.номенклатура выпускаемой продукции; б. объемы производства и цены на продукцию;в. ретроспективные темпы роста предприятия;г. спрос на продукцию;д. темпы инфляции;е. имеющиеся производственные мощности;ж. перспективы и возможные последствия капитальных вложений;з.общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;и. ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;к. доля оцениваемого предприятия на рынке;л.долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период;м.планы менеджеров данного предприятия.Темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, характеризующих среднееизменение уровня цен за определенный период с помощью формулы: , где IР - индекс инфляции; Р1 - цены анализируемого периода; Р0 - цены базового периода; G1- количество товаров, реализованных в анализируемом периоде. 4.Анализ и прогноз расходов: 1. учет ретроспективных взаимозависимостей и тенденций; 2. изучение структуры расходов, соотношение постоянных и переменных издержек; 3. оценка инфляционных ожиданий для каждой категории издержек; 4. изучение единовременных и чрезвычайных статей расходов; 5. определение амортизационных отчислений исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия; 6. расчет затрат на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности; 7. сравнение прогнозируемых расходов с соответствующими показателями для предприятий- конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями. Классификация затрат производится по нескольким признакам: а. составу: плановые, прогнозируемые или фактические; б. отношению к объему производства: переменные, постоянные, условно-постоянные; в. способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные; г. функциям управления: производственные, коммерческие, административные. 5.Анализ и прогноз инвестиций - величина собственных оборотных средств - разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств предприятия. 6.Расчет величины ДП для каждого года прогнозного периода. Существуют 2 метода: 1. Косвенный метод – анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. 2. Прямой метод – основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода (по бухгалтерским счетам). 7.Определение ставки дисконта

В экономическом смыслев роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, т.е. это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам нвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Среди методик определения ставки дисконта наиболее распространенными являются: 1. для ДП для собственного капитала: _ модель оценки капитальных активов; _ метод кумулятивного построения; 2. для ДП для всего инвестированного капитала: _ модель средневзвешенной стоимости капитала. Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип ДП используется для оценки в качестве базы. В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта находится по формуле: R = Rf + ﾟ(Rm - Rf) + S1 +S2 + C, где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал); Rf – безрисковая ставка дохода; ß - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг); S1 – премия для малых предприятий; S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании; С - страновой риск. Модель оценки капитальных активов основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно - изменений доходности свободно обращающихся акций. 8.Расчет величин стоимости в постпрогнозный период. Предполагается, что бизнес будет приносить доходы и после прогнозного периода. Этидоходы стабилизируются и будут иметь стабильные долгосрочные темпы роста илибесконечно равномерные доходы. Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле V(term)=CF(t+1): (K-g) где V(term) – стоимость в постпрогнозный период; CF(t+1) – ДП доходов за 1-ый год постпрогнозного периода; К – ставка дисконта; g – долгосрочные темп роста ДП. Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. Полученную в постпрогнозный период стоимость бизнеса приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования ДП прогнозного периода. 9.Расчет текущих стоимостей будущих ДП и стоимости в постпрогнозный период. При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем. Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих: _ текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода; _ текущего значения стоимости в послепрогнозный период. 10.Внесение итоговых поправок. После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. 2. Метод капитализации прибыли. Сущность данного метода выражается формулой: Оцененная стоимость = Чистая прибыль/ Ставка капитализации. Данный метод в наибольшей степени подходит для ситуаций, когда ожидается, чтопредприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величиныприбыли (или темпы ее роста будут постоянными). Основные этапы применения метода 1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.3. Расчет адекватной ставки капитализации.4. Определение предварительной величины стоимости.5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, атакже на недостаток ликвидности (если они необходимы). 2. Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Базовой формулой в затратном подходе является: СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ = АКТИВЫ –ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. Данный поход представлен 2 основными методами: методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости. Метод чистых активов применяется в следующих случаях: 1. Оцениваемое предприятие обладает значительными материальными активами. 2. У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль. 3. Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство.4. Оцениваемое предприятие сильно зависит от контрактов или не имеет постоянной клиентуры.5. Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства. Информационной базой метода чистых активов является бухгалтерский баланс предприятия. Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов - долговые обязательства. Процедура оценки рыночной стоимости предприятия методом чистых активов: 1. Оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия. 2. Определяется стоимость движимого имущества предприятий.3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы. 4. Определяется рыночная стоимость краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений. 5.Определяется рыночная стоимость материально-производственных запасов. 6. Оценивается дебиторская задолженность. Метод ликвидационной стоимости основан на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов на рынке, и издержками на ликвидацию. При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Или же ликвидационная стоимость – это стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов. При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации: 1) упорядоченную; 2) принудительную; 3) ликвидацию с прекращением существования активов предприятия. Упорядоченная ликвидация – это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе. Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. К оценке предприятия по ликвидационной стоимости обращаются обычно тогда, когда: - бизнес не приносит удовлетворительного по объёму дохода и не имеет хороших перспектив развития; - текущие и прогнозируемые денежные потоки компании от продолжения её деятельности низки по сравнению с чистыми активами и компания стоит больше; - текущие и прогнозируемые денежные потоки компании от продолжения её деятельности настолько низки, что её ликвидационная оценка близка к оценке компании как действующего предприятия; - компания находится в стадии банкротства или ликвидации; - требуется основа для принятия управленческих решений при финансировании предприятия-должника, финансировании реорганизации предприятия и др. 3. Сравнительный подход – общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого применяют один или более методов, основанных на сравнении предполагаемого к продаже предприятия с аналогичными, уже проданными на рынке компаниями. Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия с применением сравнительного подхода являются ценовые мультипликаторы. Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой компании или акции и её финансовыми и экономическими показателями. В качестве таких показателей можно использовать выручку от реализации, прибыль предприятия-аналога, дивидендные выплаты, стоимость активов и др. Преимущества и

Подход	Преимущества	Недостатки
Доходный	Учитывает будущие изменения доходов и расходов. Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). Учитывает интересы инвестора. Учитывает экономическое устаревание	Сложность прогнозирования будущих результатов. Не учитывает конъюнктуры рынка. Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения. Трудоемкость расчётов
Затратный	Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учётом степени износа активов. Результаты оценки более обоснованны (так как расчёты ведутся на основе финансовых и учётных документов)	Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночной ситуации на дату оценки. Не учитывает перспектив развития предприятия. Не учитывает рисков. Статичен. Нет связи с настоящими и будущими результатами деятельности. Не рассматривает уровни прибылей
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных Отражает существующую практику продаж и покупок Учитывает влияние отраслевых факторов на цену акций предприятия	В расчёт принимается только ретроспективная информация. Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание бу­дущих ожиданий инвесторов. Труднодоступность данных

недостатки подходов оценки бизнеса

6. Прогнозирование доходов в оценке бизнеса. Прогноз доходов требует анализа динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования, ожидаемого роста объёмов производства и реализации, отраслевых факторов. Обычно разрабатывают три сценариев развития событий: 1. оптимистический прогноз — вариант развития событий, который возможен при улучшении условий функционирования предприятия; 2. наиболее вероятный — прогноз, ориентированный на более вероятную ситуацию; 3. пессимистический прогноз — вариант, соответствующий неблагоприятному развитию событий. Денежные потоки по критерию учета в них инфляционных ожиданий подразделяются на два вида: 1. реальный денежный поток, в котором учитываются будущие инфляционные ожидания; 2. номинальный денежный поток, в котором инфляционные ожидания не учитываются. Реальный денежный поток выражен в ценах будущих периодов, номинальный — в ценах на дату оценки. В зависимости от применяемого дисконтируемого денежного потока (номинального или реального) используют соответствующие, адекватные им, ставка дисконта: номинальные или реальные. Для дисконтирования номинального денежного потока используется номинальная ставки дисконтирования, т.е. ставка дохода, не учитывающая инфляцию. Для дисконтирования реального денежного потока применяется реальная ставка, т.е. ставка дохода, учитывающая будущие инфляционные ожидания. В жизненном цикле предприятия выделяют несколько этапов:

Различают два основных метода прогнозирования дохода: 1. поэлементный (косвенный) метод, когда прогнозируется каждая составляющая денежного потока с учетом планов руководства, инвестиционных проектов, выявленных тенденций, для отдельных элементов возможна экстраполяция и т.п.. 2. целостный (прямой) метод, когда рассчитываются величины денежного потока за предшествующие три — пять лет с их дальнейшей экстраполяцией или по согласованию с администрацией предприятия прогнозируется темп роста денежного потока в целом. Поэлементный метод более точен, но сложен. Бывают случаи невозможности использования данных методов, поэтому необходимо применять у прощённые методы прогнозирования: 1. метод среднеарифметической - определяется среднеарифметические показатели дохода за ретроспективный период. Метод используется при оценке стабильно функционирующего бизнеса. 2. метод средневзвешенной основан на предположении, что чем ближе ретроспективный период к дате оценки, тем большее значение следует придавать доходам этого периода при прогнозировании. 3. Экстраполяция допускается на один-три года, что делает возможным ее использование в методах капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Экстраполяция на более длительные периоды может давать значительную ошибку. В методе экстраполяции в качестве трендовой кривой могут быть использованы самые разнообразные элементарные математические функции: линейная, квадратичная, гипербола и др.

7. Задача. Необходимо определить будущую стоимость 100 000 руб. (S_n), при ставке сложного процента (i) – 30%, если период накопления составит 5 лет (n). Формула: S_n = Р (1 + i)ⁿ. Основная формула теории процентов определяет будущую стоимость денег: где S_n - будущее значение стоимости денег; P - настоящее значение вложенной суммы денег; n - количество периодов времени, на которое производится вложение; i - норма доходности (прибыльности) от вложения.

S_n = 100000 (1 + 0,3)⁵ = 100000*3,71293=371293 руб.

8. Задача. Требуется спрогнозировать чистую прибыль предприятия на 2016 г. (один будущий год после даты оценки) методом среднеарифметической. (поменять года 2001=2011)

Метод средневзвешенной основан на предположении, что чем ближе ретроспективный период к дате оценки, тем большее значение следует придавать доходам этого периода при прогнозировании.

9. Задача. Рассчитать стоимость объекта (С_зп) затратным подходом. С_зп = С_з + ПИ + КИ + ПП – И_н, Где С_з – стоимость земельного участка – 350 000 руб.; ПИ – прямые издержки – 939 158 руб.; КИ – косвенные издержки – 106 595 руб; ПП – прибыль предпринимателя – 209 150 руб.; И_н – накопленный износ – 476 857 руб. С_зп = 350000+ 939158 + 106595 + 209150– 476857 = 1128046 руб. Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа. В основе затратного подхода лежит принцип смещения. Преимущества затратного подхода: при оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным и единственно возможным в следующих случаях: 1. анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; 2. технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 3. оценка общественно-государственных и специальных объектов; 4. оценка объектов на малоактивных рынках; 5. оценка для целей страхования и налогообложения. Недостатки затратного подхода: - Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. - Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. - Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. - Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. - Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. - Отдельная оценка земельного участка от строений. - Проблематичность оценки земельных участков в России.

10. Задача. Рассчитать стоимость объекта доходным подходом. Дано: Ставка капитализации – 23 %. Чистый операционный доход – 129 065 руб. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: 1. метод капитализации доходов; 2. метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Метод дисконтированных денежных потоков используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Существует метод определения коэффициента капитализации — метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:
V=Y/R, где V — стоимость оцениваемого объекта; Y — ЧОД; R — коэффициент капитализации. V=129065/23%= 561152,17 руб.

Дата добавления: 2015-08-28