Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АрхитектураБиологияГеографияДругоеИностранные языки
ИнформатикаИсторияКультураЛитератураМатематика
МедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогика
ПолитикаПравоПрограммированиеПсихологияРелигия
СоциологияСпортСтроительствоФизикаФилософия
ФинансыХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

Метод капитализации | Определение ставки дисконтирования. | Пример. | Расчет стоимости объекта недвижимости |


Читайте также:
  1. B. Величина основного обміну
  2. I. С 1778 ДО 1782 ГОДА. НЕЗАВИСИМОСТЬ
  3. I. Функциональные характеристики объекта закупки
  4. II. Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости
  5. III. Особенности предмета и объекта музыкальной педагогики.
  6. IV. ВОЗМОЖНЫЕ АВАРИИ НА ОБЪЕКТАХ ЗАВОДА
  7. IV. РАЗВИТИЕ ЗРИТЕЛЬНЫХ ОРИЕНТИРОВОЧНЫХ РЕАКЦИЙ, ЗРИТЕЛЬНО-МОТОРНОЙ КООРДИНАЦИИ, ОРИЕНТИРОВКИ В ВЕЛИЧИНЕ, ФОРМЕ, ЦВЕТЕ

Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

ПВД = Площадь ٠ Ставка арендной платы (4.28)

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)

ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

= Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

 


Дата добавления: 2015-07-25; просмотров: 55 | Нарушение авторских прав


<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.| Расчет стоимости реверсии.

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.005 сек.)