Метод прямой капитализации.

Капитализация дохода – получение текущей (капитализированной) стоимости будущих выгод от вложения в объект недвижимости.

Стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

.

где NOI – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Постоянные расходы – расходы, не зависящие от степени загруженности объекта: налоги на имущество и страховые взносы.

Операционные (эксплуатационные) расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов (прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки).

Резервы – расходы, которые производятся достаточно редко и предполагают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы.

Ставка капитализации (R) зависит от дохода от объекта недвижимости, который определяется доходом на капитал и возвратом капитала, и включает:

ž возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

ž доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).

.

Методы определения ставки капитализации:

ž Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и ценах продажи объектов недвижимости, а коэффициент капитализации называется общей ставкой капитализации и рассчитывается по формуле:

,

где – коэффициент капитализации i -ro объекта,

n – количество сопоставимых объектов.

.

ž Метод кумулятивного построения, или метод суммирования, – ставка капитализации разбивается на составные части:

ž безрисковую ставку в качестве базисной – для условий страны ее уровень не установлен, поэтому предлагается (из опыта других стран) использовать ставки рефинансирования, по вкладам в банки, по долгосрочным правительственным обязательствам;

ž ставку компенсации за риск – вложения в недвижимость имеют высокий риск, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск;

ž ставку компенсации за низкую ликвидность – недвижимость относится к низколиквидным товарам, то есть не может быть быстро превращена в наличные денежные средства.

ž ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) – вложение капитала в недвижимость является рискованным, поэтому действия по управлению ними должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Кроме прибыли в виде процентов по вложению капитала, необходимо учесть время возврата вложенного капитала, поэтому к ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала.

Способ кумулятивного построения:

,

где – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

– i-ая поправка;

– ставка возмещения капитала.

ž Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций и разделяется на две составляющие:

ž ипотечная постоянная () – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды;

ž ставка капитализации на собственный капитал () – отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.

,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).

ž Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для здания.

3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации доходов) – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость, которые включают:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI).

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения.

При этом решаются следующие задачи:

ž проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины и частоты их поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период);

ž определить реверсную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;

ž определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать;

ž дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимсоть в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

,

где n – порядковый номер периода получения денежного потока;

РМТ– денежный поток в n-ный период;

i – ставка дисконта.

Дата добавления: 2015-07-25