Затратный подход

Затратный подход − базируется на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания. Все затраты подразделяются на прямые и косвенные.

К прямым относится:

− оплата труда строителей;

− материалы;

− амортизация оборудования;

− инструменты;

− расходы на временные постройки (заборы, склады, бытовые помещения, технику безопасности и т.д.).

К косвенным относят: затраты на услуги архитектурных, планировочных, землеустроительных, и д.р. организаций, страховые и прочие расходы.

Затратный подход лежит в основе трех методов: метода удельных затрат на единицу площади или объема, метода поэлементного расчета и метода сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Умножая соответствующий норматив удельных затрат на общую площадь или на общий объем, получают сметную стоимость оцениваемого здания.

Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы (фундамент, стены, крыши и т.д.), которые оценивают отдельно, затем, суммируя, получают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета. Предполагает составление проектной сметы на строительстве здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на з/плату, материалы, электроэнергию, инструменты, и т.д. Это наиболее трудоемкий метод, но он дает самые точные результаты.

Здания и сооружения подвергаются в процессе эксплуатации износу, т.е. их стоимость с годами снижается. При оценке часто возникает задача оценить остаточную стоимость, т.е. из восстановительной стоимости вычесть величину износа. Реальный износ здания не является прямой функцией его физического возраста, т.к. интенсивность износа бывает разной и зависит от:

− внешних климатических воздействий;

− качества содержания здания;

− частоты проводимых ремонтов;

− воздействие производственных вибраций;

− качество строительства и т.д.

В практике оценки применяют 2 метода определения износа здания: метод разбиения и метод срока жизни.

При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и внешний, каждый из которых определяется отдельно. Износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ учитывается в текущих издержках (по эксплуатации здания) на ремонты, в результате которых снижается чистый доход.

Неустранимый износ проявляется в снижении ставки арендной платы. Текущая стоимость здания рассчитывается одним из методов доходного подхода, где применяется уменьшенная (с учетом износа) ставка арендной платы.

При методе срока жизни применяются три оценки: нормативный (экономически оправданный) срок жизни для данного типа зданий, фактический возврат здания с момента его постройки и эффективный (экспертно оцениваемый) возраст. Связи между указанными временными параметрами здания иллюстрирует рисунке 30 (К. стр. 41).

Остаточная стоимость = Восстановительная стоимость · (1- коэффициент износа)

Рисунок 30. Связи между временными параметрами

Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его основных элементов. Фактический и эффективный возраст могут не совпадать.

Коэффициент износа здания = эффективный возраст / нормативный срок жизни

Для определения нормативного срока жизни используют данные о сопоставимых продажах. Расчеты выполняются в такой последовательности:

1. Собираются данные о ценах и других показателях по сопоставимым сделкам, относящимся к аналогичным зданиям.

2. Для каждого объекта определяется остаточная стоимость здания путем вычитания из цены объекта стоимости земли.

3. Для каждого объекта одним из описанных выше способов рассчитывается восстановительная стоимость здания.

4. Для каждого объекта вычисляется величина износа как разность между восстановительной стоимостью и продажной ценой (без земли).

5. Для каждого объекта рассчитывается коэффициент износа, как отношения износа к восстановительной стоимости.

6. Определяется эффективный возраст каждого объекта методом экспертных оценок.

7. Нормативный срок жизни каждого объекта рассчитывается делением эффективного возраста на коэффициент износа.

Дата добавления: 2015-07-21