Читайте также:
|
Считается, что данный риск (Л) может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить данный объект инвестор не сможет продать недвижимость относительно других активов бизнеса быстро и без финансовых потерь. Принимая за срок экспозиции объекта оценки (Nоб) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого для недвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки (Rf) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки.
Л=Rf*Nоб/Nнорм
Премия за инвестиционный менеджмент
Премия за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости. Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. Величина премии за риск инвестирования в объекты недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не превышающем 5%. В рамках данного Отчета величина премии за риск принята на уровне 3%.
Табл. 19 - Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения
| Определение ставки дисконтирования | ||||||||||||
| Помещение магазина. Площадь: 44,7 кв.м. Первый этаж. Адрес: Кировская обл., г. Киров, ул. Ленина, д. 86, помещение 1006. Кад. №: 43: 40: 000305: 0027: 11575/09: 1006/А | ||||||||||||
| Вид и наименование риска | Категория риска | |||||||||||
| Систематический риск | ||||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | |||||||||||
| Тенденции развития экономики в регионе | динамичный | |||||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | |||||||||||
| Несистематический риск | ||||||||||||
| Наличие избыточных площадей | статичный | |||||||||||
| Ускоренный износ здания | статичный | |||||||||||
| Неполучение арендных платежей | динамичный | |||||||||||
| Недостаточно эффективное управление проектом | динамичный | |||||||||||
| Ухудшение транспортной доступности объекта | динамичный | |||||||||||
| Ухудшение коммерческого потенциала области | динамичный | |||||||||||
| Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой | динамичный | |||||||||||
| Итоги: | ||||||||||||
| Количество наблюдений | ||||||||||||
| Взвешенный итог | ||||||||||||
| Итого: | ||||||||||||
| Количество факторов | ||||||||||||
| Поправка за риск вложений в объект недвижимости, % | 5,4 | |||||||||||
| Премия за риск инвестирования в объект оценки | ||||||||||||
| 5,40% | ||||||||||||
| Расчет премии за низкую ликвидность | ||||||||||||
| нормальный срок экспозиции объекта | месяцев | |||||||||||
| безрисковая ставка (бескупонная доходность) | 7,35% | http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp | ||||||||||
| поправка на низкую ликвидность | 3,68% | |||||||||||
| БС - безрисковая ставка | 7,35% | |||||||||||
| Р - премия за риск инвестирования | 5,40% | |||||||||||
| Л - поправка на низкую ликвидность | 3,68% | |||||||||||
| М - премия за инвестиционный менеджмент | 3,00% | |||||||||||
| Ставка дисконтирования | 19,43% | БС+Р+Л+М | ||||||||||
| Расчет величины ставки капитализации методом Инвуда | ||||||||||||
| Помещение магазина. Площадь: 44,7 кв.м. Первый этаж. Адрес: Кировская обл., г. Киров, ул. Ленина, д. 86, помещение 1006. Кад. №: 43: 40: 000305: 0027: 11575/09: 1006/А | ||||||||||||
| № п/п | Наименование | Символ | Значение | Ед.изм | ||||||||
| Ставка дисконтирования | Rе | 19,43% | ||||||||||
| Год постройки | 1.1.1917 | |||||||||||
| Срок экономической жизни | лет | |||||||||||
| Дата оценки | 23.8.2010 | |||||||||||
| Возраст здания | 93,7 | лет | ||||||||||
| Оставшийся срок службы на дату оценки | 26,3 | лет | ||||||||||
| Оставшийся срок службы на конец прогнозного периода | n | 25,3 | лет | |||||||||
| Ставка дохода на капитал | i | 0,19425000 | ||||||||||
| Норма возврата (SFF) | SFF | 0,00220326254 | ||||||||||
| Коэффициент капитализации | R0 | 0,19645326 |
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 158 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Определение ставки дисконтирования | | | Определение итогового значения ставки возвратной капитализации. |