М.М. Дутчин, Є.Ю. Ільків, І.В. Біда
К А Д А С Т Р
НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ
Івано-Франківський національний технічний університет нафти і газу
Кафедра землевпорядкування та кадастру
М.М.Дутчин, Є.Ю.Ільків, І.В.Біда
К А Д А С Т Р
НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК
Івано-Франківськ
УДК 528.5
ББК 26.12
І-47
Рецензент:
Лісевич М. П. кандидат технічних наук,
доцент кафедри землевпорядкування та кадастру
Рекомендовано методичною радою університету
(протокол № 1 від 22.10.2012р.)
Дутчин М.М., Ільків Є.Ю., Біда І.В.
І-47 Кадастр: Навчальний посібник. – Івано-Франківськ: ІФНТУНГ, 2012. - 508 с.
МВ -02070855-3804-2012
Навчальний посібник складений згідно з робочою програмою курсу «Кадастр», який читається студентам напряму підготовки 6.080101 «Геодезія, картографія та землеустрій». Містить загальні відомості про кадастр, облік природних ресурсів, систему державного земельного кадастру, земельні ресурси України, автоматизацію державного земельного кадастру, районування території земельного фонду, бонітування грунтів, реєстрацію земельних ділянок, загальні відомості про зонування земель, кадастрові знімання, містобудівний кадастр населених пунктів, нормативну грошову оцінку земель населених пунктів, сільськогосподарського та іншого призначення, експертну грошову оцінку земельних ділянок та оцінку нерухомості. Призначений для підготовки бакалаврів очної і заочної форм навчання.
УДК 528.5
ББК 26.12
МВ -02070855-3804-2012
© Дутчин М.М., Ільків Є.Ю., Біда І.В.
© ІФНТУНГ, 2012
ЗМІСТ
Вступ……………………………………………………………………….11
1Загальні відомості про кадастр………………………………………......14
1.1 Предмет, завдання і зміст курсу……………………………………....14
1.2 Історія розвитку кадастру……………………………………………...16
1.3 Аналіз розвитку земельно-кадастрових робіт в Україні……………18
1.4 Світовий досвід з питань ведення кадастру………………………….24
1.5 Суть та завдання земельного кадастру в умовах переходу до ринкової економіки………………………………………………………….……………..31
Контрольні запитання…………………………………………………..….37
2 Кадастр природних ресурсів…………………………………………....38
2.1 Загальні положення………………………………………………….…38
2.2 Державний лісовий кадастр…………………………………………...39
2.3 Державний водний кадастр……………………………………………45
2.4 Державний кадастр родовищ корисних копалин…………………….63
Контрольні запитання…………………………………………………..….72
3 Система державного земельного кадастру України, його функції і розмежування повноважень………………….…………………………………75
3.1 Зміст і призначення державного земельного кадастру…………......75
3.2 Ведення державного земельного кадастру і розмежування повноважень………………………….…..……………………………………....77
3.3 Види і принципи державного земельного кадастру…………….........83
3.4 Земельно-кадастрові дані, методи їх одержання, аналізу і систематизації……………………………………………………………………86
Контрольні запитання…………………………………………………..….89
4 Земельні ресурси України, їх розподіл за функціональним використанням, формами власностіі угіддями………………………………...90
4.1 Земельний фонд України як об’єкт земельного кадастру……...……90
4.2 Земельна ділянка як основна земельно-кадастрова одиниця………103
4.3 Угіддя як елемент земельного кадастру………………………….….105
4.4 Право власності на землю……………………………………………108
4.5 Користування землею…………………………………………….…..117
4.6 Документи, що посвідчують право власності на землю і право користування земельними ділянками…………..………………...................120
Контрольні запитання…………………………………………………….124
5 Автоматизація ведення державного земельного кадастру………….127
5.1 Передумови створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру………………………...………………….………………127
5.2 Завдання і зміст автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру…………………………….……………….....................129
5.3 Правове та організаційне забезпечення створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру…………….……..…….132
5.4 Інформаційне забезпечення створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру……………………………………135
5.5 Кадастровий реєстр земельних ділянок і прав власності на них…..138
5.6 Система кадастрової нумерації земельних ділянок…………...……142
5.7 Основні принципи створення і структура даних індексних кадастрових карт………………………………………………………..………147
Контрольні запитання…………………………………………………….150
6 Районування території земельного фонду…………………………....153
6.1 Загальні відомості…………………………………………..……….153
6.2 Природно-кліматичне районування території………………………153
6.3 Природно-сільськогосподарське районування території……..……155
6.4 Ґрунтово-географічне районування…………………………….........157
6.5 Природно-економічне районування……………………………........160
Контрольні запитання…………………………………………………….162
7 Бонітування ґрунтів……………………………………………………164
7.1 Основні типи ґрунтів України і області їх поширення……………..164
7.2 Родючість ґрунту………………………………………….………..…165
7.3 Загальні відомості про бонітування ґрунтів…………..…………….166
7.4 Діагностичні ознаки бонітування ґрунтів і методи їх визначення………………………………………………………..….………….167
7.5 Складання шкал бонітування ґрунтів і розрахунок балів бонітету…………………………………………………………………….……172
Контрольні запитання…………………………………………………….178
8 Економічна оцінка земель….……………………………….…………181
8.1 Загальні положення економічної оцінки земель…………………....181
8.2 Показники економічної оцінки земель………………………………182
8.3 Визначення показників економічної оцінки земель……..…………187
8.4 Складання шкал економічної оцінки земель……………..…………192
Контрольні запитання…………………………………………………….194
9 Облік кількості та якості земель………………………………………197
9.1 Облік кількості земель……………………………………….….……197
9.2 Облік якості земель……………………………………..…….………203
Контрольні запитання…………………………………………………….206
10 Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру…….…………..…..……..208
10.1 Загальні відомості…………………………………………….……..208
10.2 Державна реєстрація земельних ділянок……………………..……211
10.3 Загальні принципи організації земельно-кадастрової інформації в обмінному файлі………………………………………….…….........................216
10.4 Послідовність робіт при веденні державного реєстру земель……218
10.5 Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно
та їх обмежень…………………….………………………………………….…222
Контрольні запитання…………………………………………………….228
11 Зонування мель…………………………………………………….…230
11.1 Загальні оложення…………………………………………….……230
11.2 Кадастрове зонування……………………………………………...237
11.3 Зонування земель населених пунктів………………………….….256
Контрольні запитання…………………………………………...………263
12 Кадастрові знімання..…………………………………………...……268
12.1 Загальні положення…………………..…………………….……...268
12.2 Точність картографо-геодезичних матеріалів і кадастрових
планів……………………………………………………………...……….……272
12.3 Методи кадастрових знімань………………………………………276
12.3.1 Теодолітний хід…………………………………………………..278
12.3.2 Пряма кутова засічка……………………………………………..279
12.3.3 Лінійна засічка……………………………………………………281
12.3.4 Лінійно-кутова засічка…………………………………………...282
12.3.5 Зворотна кутова засічка………………………………………….282
12.4 Встановлення і відновлення меж земельних ділянок……………286
12.4.1 Встановлення декількох суміжних межових знаків, розташованих між знаками, які збереглися…………………………..………286
12.4.2 Встановлення (відновлення) одного межового знака,
розташованого між знаками, що збереглися…………………......................287
12.4.3 Встановлення втрачених межових знаків способом
перпендикулярів………………………………………...………………..…….288
12.4.4 Встановлення втрачених межових знаків по кутових
вимірах…………………………………………………………………………..290
12.4.5 Встановлення втрачених межових знаків на ділянках значної довжини……………….…………………………………………………...……291
12.4.6 Вставка теодолітного ходу між двома пунктами………………292
2.4.7 Вставка окремих пунктів………………………………..………..294
12.5 Використання GPS-спостережень при кадастрових зніманнях……………………………………………………………………..…294
12.6. Обмеження прав власності на землю та використання земельних ділянок………………………………………………………..............................297
Контрольні запитання……………………………………………...……301
13 Містобудівний кадастр населених пунктів…………………………305
13.1 Зміст і структура містобудівного кадастру……………………….305
13.2 Створення та впровадження містобудівного кадастру…………..308
13.3 Класифікація населених пунктів…………………………………..310
13.4 Правовий режим використання земель населених пунктів …….313
13.5 Об’єкти кадастру населених пунктів……………………………..317
13.6 Організація ведення кадастру населених пунктів……………….320
13.7 Текстові і картографічні матеріали кадастру населених
пунктів…………………………………………………………………………..323
13.8 Паспортизація земельних ділянок, будівель та споруд………….325
13.9 Інвентаризація житлового фонду………………………………...327
13.10 Структура даних про інженерно-технічні мережі……………..332
13.11 Автоматизація ведення кадастру населених пунктів………….334
Контрольні запитання…………………………………………………...339
14 Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення……344
14.1 Методичні основи грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення………………………………….…………………………………344
14.2 Грошова оцінка земель по Україні……………………………….345
14.3 Грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим, областях і адміністративних районах…………………………………………….……….347
14.4 Грошова оцінка земель сільськогосподарських
підприємств……………………………………………………………………..349
14.5 Грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь……………………………………………………………………………...351
Контрольні запитання …………………………………………………..352
15 Грошова оцінка земель населених пунктів………………………..354
15.1 Методичні основи грошової оцінки земель населених
пунктів………………………………………………………………………..…354
15.2 Визначення базової вартості земель населеного пункту……….356
15.3 Земельно-оціночна структуризація території…………………....361
15.4 Грошова оцінка земель різного функціонального
використання……………………………………………………………………367
15.5 Грошова оцінка земель, що використовується
як сільськогосподарські угіддя………………………………………………..371
15.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки……………………..374
15.7 Індексація грошової оцінки земель………………………………374
15.8 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного
пункту…………………………………………………………………………...375
Контрольні запитання…………………………………………………...377
16 Грошова оцінка земель несільськогосподарського
призначення…………………………………………………………………….380
16.1 Загальні положення…………………………………………..…….380
16.2 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення………………………………………………382
16.3 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення……………………….386
16.4 Грошова оцінка земель лісового фонду…………………………..395
16.5 Грошова оцінка земель водного фонду…………………………..401
16.6 Грошова оцінка земель запасу…………………………………....407
Контрольні запитання…………………………………………………...409
17 Експертна грошова оцінка земельних ділянок……………………412
17.1 Загальні положення проведення грошової оцінки земельних ділянок…………………………………………………………………………..412
17.2 Організація робіт з експертної оцінки…………………………….419
17.3 Умови залучення експертів, їх права та обов’язки……………...421
17.4 Принципи експертної оцінки земельних ділянок………..……..423
17.5 Методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок……………………………………………………….……………..…...425
17.5.1. Метод співставлення продажів або порівняльний……………426
17.5.2. Економічний метод, або метод залишку для землі…………..427
17.5.3 Метод співвіднесення (перенесення)……………………………428
17.5.4 Метод капіталізації доходу (земельної ренти)…………………430
17.6 Аналіз методів експертної оцінки………………………………..435
17.7 Вимоги до звіту з експертної грошової оцінки…………………437
Контрольні запитання……………………………………………….…..439
18 Оцінка нерухомості……………………..……………………………444
8.1 Сутність і значення ринку нерухомості……….………….………..444
18.2 Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості…….….……….448
18.3 Правові основи оцінки нерухомості……………….….………….459
18.4 Бази оцінки та особливості їх застосування………….………….466
18.5 Методичний підхід оцінки нерухомості, що ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продажів…………………………….….……….469
18.5.1 Алгоритм методичного підходу…………………….…………..469
18.5.2 Види поправок до цін продажів………………………………..472
18.5.3 Визначення сумарних поправок у відсотках…………………..474
18.5.4 Введення поправок до цін продажів аналогів…………………475
18.5.5 Узгодження даних у підході зіставлення продажів…………..479
18.6 Методичний підхід оцінки нерухомості, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу…………………………………..………………480
18.6.1 Алгоритм методичного підходу…………………………………480
18.6.2 Розрахунок чистого операційного доходу……………………..482
18.6.3 Розрахунок витрат………………………………………………..484
18.6.4 Методи визначення ставки капіталізації……………………….486
18.6.5 Визначення вартості нерухомості з використанням
мультиплікатора валової ренти………………………..………………….…...489
18.7 Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна……………..…………….……….490
18.7.1 Алгоритм методичного підходу……………………..…………..490
18.7.2 Визначення відновної вартості (вартості заміщення) будівель і споруд…………………………………………………..………………..……...493
18.7.3 Визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна………………………………………………..………………..………….495
Контрольні запитання………………………………………….………..498
Перелік використаних джерел……………………………………..……506
ВСТУП
В умовах сьогодення значно зростає роль державного управління земельними ресурсами, ефективність якого в значній мірі залежить від достовірності земельно-кадастрових даних.
Роль кадастру в сучасному суспільстві надзвичайно важлива. Вирішення питань сталого розвитку регіонів, економічної безпеки довкілля, охорони земель та їх раціонального використання, оптимізація землеустрою, визначення правових відносин щодо землі та іншого нерухомого майна потребують всебічного кадастрового забезпечення.
Залежно від соціально-економічних, природних та інших особливостей країни на перший план виходять кадастри, які мають важливе значення для економіки і політики даної держави.
Турбота про збереження і примноження природних багатств зумовлює потребу в заходах з охорони, науково-обґрунтованого і раціонального використання землі та її надр, водних ресурсів, рослинного і тваринного світу.
Вирішення цих питань вимагає всебічного вивчення надр, земних, водних і лісових ресурсів.
В даний час в Україні відповідними законодавчими документами утверджено створення і ведення на державному рівні п’яти видів кадастрів: земельного, містобудівного, водного, лісового, родовищ і проявів корисних копалин.
Серед природних багатств країни особливе значення має земля. Ключовим аспектом реалізації ефективного управління земельними ресурсами є ведення державного земельного кадастру. Необхідність даних державного земельного кадастру є дуже актуальною у зв’язку з купівлею-продажем, даруванням, передачею у спадщину, обміном землі разом із нерухомістю, проведенням аукціонів, конкурсів міських земель.
Запровадження ринку землі в Україні багато в чому залежить від створення ефективної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав власності на них у складі державного земельного кадастру. Особливо важливим при цьому є широке застосування сучасних інформаційних технологій в рамках програми автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.
Запровадження ринку землі в Україні потребує адекватного вирішення питань щодо реалізації закріпленого у чинному законодавстві принципу платності використання земельних ресурсів. Визначення реальної плати за земельні ділянки в умовах ринку неможливе без їх об’єктивної оцінки.
Грошова оцінка земельних ділянок та інших об`єктів нерухомості в значній мірі залежить від точності кадастрових знімань і визначення меж земельних ділянок, достовірності даних містобудівного кадастру та матеріалів зонування земель, встановлення витрат на спорудження об`єктів нерухомого майна та ін.
Навчальний посібник з курсу «Кадастр» охоплює 18 розділів навчальної дисципліни, а саме: «Загальні відомості про кадастр», «Кадастр природних ресурсів», «Система державного земельного кадастру України, його функції і розмежування повноважень», «Земельні ресурси України, їх розподіл за функціональним використанням, формами власності і угіддями», «Автоматизація ведення державного земельного кадастру», «Районування території земельного фонду», «Бонітування ґрунтів», «Економічна оцінка земель», «Облік кількості та якості земель», «Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майната прав на них у складі державного земельного кадастру», «Зонування земель», «Кадастрові знімання», «Містобудівний кадастр населених пунктів», «Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення», «Грошова оцінка земель населених пунктів», «Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення», «Експертна грошова оцінка земельних ділянок», «Оцінка нерухомості».
Матеріал навчального посібника викладено відповідно до робочої програми дисципліни.
На вивчення дисципліни у VІІІ семестрі відведено 189 годин, з яких: 32 години – лекції, 32 години – лабораторні роботи, 16 годин – практичні заняття, 12 годин – індивідуальна робота, 97 годин – самостійна робота.
Теоретичні викладення ґрунтуються на основних законодавчих та нормативно-правових актах, а також відповідних методиках і вказівках, які існують у даний час в Україні.
Навчальний посібник складено з використанням джерел [1-28] та матеріалів навчальних модулів в рамках впровадження проекту Держкомзему України (спільно з Міжнародним банком реконструкції та розвитку) «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру».
Матеріал навчального посібника викладено відповідно до робочої програми дисципліни для спеціальності «Землевпорядкування та кадастр» з освітньо-кваліфікаційного напряму підготовки «Геодезія, картографія та землевпорядкування». Він відображає досягнення сучасної науки і передового досвіду при веденні державного земельного кадастру, кадастру природних ресурсів, знайомить з історією розвитку земельно-кадастрових робіт у окремих країнах Європи, Сполучених Штатах Америки, Україні та Росії.
Конспект складено з використанням робіт [1-10] та матеріалів Івано-Франківської регіональної філії Центру ДЗК.
Основою написання навчального посібника слугували законодавчі акти та нормативні документи, які існують в даний час в Україні.
Дата добавления: 2015-07-19; просмотров: 218 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Аналіз результатів роботи. Висновки | | | Предмет, завдання і зміст курсу |