Трансакционные издержки на рынке недвижимости.

Известно, что одной из особенностей рынка недвижимости является высокий уровень издержек, необходимых для заключения сделки. Эти издержки получили название трансакционных. Их величина определяется двумя группами факторов.

I группа – рыночные факторы:

1) полнота и достоверность рыночной информации;

2) наличие достаточного числа контрагентов;

3) степень стандартизации условий сделки;

4) возможность использования стандартных контрактов и договоров;

5) количество вариантов расчетов.

II группа – система государственного регулирования рыночных отношений:

1) наличие специального режима налогообложения отдельных видов сделок;

2) разрешение на проведение сделки;

3) необходимость дополнительных процедур;

4) ограничение при допуске на рынок (конкурс).

Классификация трансакционных издержек включает следующие группы затрат:

1) издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации;

2) издержки ведения переговоров и заключения контрактов;

3) издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки;

4) издержки спецификации и защиты прав собственника – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты;

5) издержки «оппортунистического» поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки или условий контракта.

Примерная оценка затрат (во времени и денежном выражении) на совершение операций, которые необходимо совершить для купли-продажи 2х комнатной квартиры новой планировки в Пскове представлена в табл.

Операция	Период времени	Денежное выражение
1) Поиск информации. 2) Получение информации о правовом статусе, БТИ. 3) Архивная справка, нотариальное согласие супруга, квитанции за регистрацию сделки, справка налоговой инспекции. 4) Проверка информации. 5) Проведение переговоров: цена, порядок расчета и т. д. 6) Составление договора. 7) Осуществление гос. регистрации. 8) Оплата услуг посредника. 9) Прием-передача документов.	1 месяц   1 месяц     10 дней   3 дня 2 дня   1 день 1 месяц   10 дней, выписка 1 месяц	50 $   500 – 1000 руб. 7 руб.,100 руб. 500 руб. 0 руб. 500 руб. 300 руб.   200 руб.   300 – 500 $ 2200-2400 руб.

В развитых странах общие затраты на проведение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости составляют 2 – 3% от цены, а жилой 7 – 8%. Процент трансакционных издержек коммерческой недвижимости ниже по сравнению с жилой, но в абсолютном выражении, в силу большей стоимости объекта, издержки больше.

Значительную долю затрат на проведение сделки составляет оплата услуг посредника. Дл российского рынка характерной является оплата данных услуг только покупателем, в то время как в западных странах, они платятся пополам. Остальные статьи затрат оплачиваются поровну. Основными причинами обращения к услугам посредников является экономия времени и ресурсов, снижение рисков вследствие собственной некомпетентности.

2.5.3. Риски на рынке недвижимости

Под риском в общем случае понимается возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости проблема рисков особенно актуальна, т. к. все проблемы рынка недвижимости связаны с управлением рисками. Причинами, вызывающими риски на рынке недвижимости, могут быть различные группы факторов, которым соответствуют свои риски.

1. политические – характеризуются вероятностью снижения доходности инвестиций в связи со сменой политического курса;

2. юридические – характеризуются возможностью утрат права собственности и убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов;

3. технологические и градостроительные – проявляются в неправильном выборе места реализации проекта, несоответствии окружающей застройки, неверном выборе материалов и т. д.;

4. административные – проявляются в нестабильности налогового режима, появлении новых требований по выполнению обязательств перед органами местной власти, введение ограничений функционального использования здания и т. д.;

5. экономические – характеризуются неверным макроэкономическим прогнозом, прогнозом развития региональной экономики, ошибками прогнозирования спроса и предложения;

6. финансовые риски, в которых можно выделить следующие виды:

1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: несоответствие реальных темпов инфляции прогнозируемым, изменение ставок по кредитам и др.;

2) риски, обусловленные вариантом финансирования деятельности и уровнем проработки финансовых решений: соотношение собственных и заемных средств;

3) риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов (ошибки в расчетах, ошибки в планируемых поступлениях доходов и расходов по проекту).

В реальной ситуации все группы рисков взаимосвязаны, что обуславливает их мультипликативный эффект.

2.5.4. Проблема ликвидности на рынке недвижимости

Особенностью рынка недвижимости является более низкая ликвидность товаров на нем, что обусловлено следующими факторами:

1) несовершенством рыночной инфляции;

2) высоким уровнем трансакционных издержек;

3) локальностью рынков недвижимости;

4) многообразием рисков.

Следствием этого является тот факт, что для совершения сделок купли-продажи при адекватной оценке нормальным сроком экспозиции является 2 – 4 месяца; при завышенной цене период больше. Сроком ЭКСПОЗИЦИИ называется период между выставлением объекта на продажу и продажей. Для разных типов недвижимости срок – различен.

Динамика срока экспозиции является показателем состояния и динамики спроса и предложения на рынке. Так, сокращение сроков экспозиции означает активизацию спроса на товары и услуги и, следовательно, на торговые помещения. Более низкая ликвидность товаров на рынке вызывает необходимость в профессиональных участниках рынка для ускорения оборота, повышения уровня ликвидности по сравнению с другими видами активов.

Дата добавления: 2015-11-16