Окремі види договорів щодо земельних ділянок

Договір купівлі-продажу земельної ділянки. Одних із способів набуття права власності на земельну ділянку, який одночасно є і підставою припинення права власності, є договір купівлі-продажу земельної ділянки. Договір купівлі-продажу – це угода (двосторонній правочин), за яким одна сторона (продавець) передає іншій (покупцю) право власності на земельну ділянку в обмін на грошову компенсацію. Договір купівлі земельної ділянки є консенсуальним, оплатним та взаємним (синалагматичним).

Право продажу земельної ділянки належить, за загальним правилом, її власникові. У більшості випадків він самостійно обирає покупця та визначає момент продажу. Можливим є також продаж земельної ділянки на конкурентних засадах, тобто за допомогою земельних торгів, які проводяться у формі аукціону або конкурсу. Зокрема, продаж земельних ділянок на конкурентних засадах є обов’язковим порядком продажу земель державної та комунальної власності суб’єктам підприємницької діяльності під забудову та в разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи (ст. ст. 134, 139 Земельного кодексу). Згідно ст. 127 Земельного кодексу не допускається проведення аукціону або конкурсу в разі викупу земельної ділянки власником розташованих на ній об’єктів нерухомого майна. Також воля власника не має вирішального значення при примусовому продажу ділянки на виконання рішення суду. Власник земельної ділянки також не є абсолютно вільним при визначенні її юридичної долі в разі існування на неї права спільної власності.

Зміст угоди визначають її умови, які, як зазначалось, поділяються на суттєві, звичайні та випадкові. Суттєвими умовами цього договору серед інших умов, передбачених ст. 132 Земельного кодексу, є умови про предмет та ціну ділянки, що продається. Під предметом угоди слід розуміти поєднання двох родів об’єктів: по-перше, ділянка, що продається, по-друге, дії сторін відповідно по передачі, прийняттю та оплаті ділянки, що продається[10].

Купівля земельної ділянки оформлюється укладанням єдиного договору між продавцем та покупцем. Як зазначалось, для всіх угод про перехід права власності на земельну ділянку встановлено обов’язкову письмову нотаріальну форму договору. Недотримання письмової нотаріальної форми викликає відповідно до положень ч. 1 ст. 47 ЦК недійсність угоди. Така угода є нікчемною і настають не ті наслідки, які мали на меті сторони, а ті, що передбачені у цивільному законодавстві.

Продаж земельної ділянки не припиняє прав третіх осіб щодо неї, а саме: обмеження, застава, сервітути, які були встановлені щодо земельної ділянки, що продається. Також у договорі сторони власною домовленістю не вправі змінювати цільове призначення та режим користування ділянкою. Суттєвими умовами договору купівлі-продажу є перелічені у п. 2 ст. 132 Земельного кодексу вимоги до змісту угоди. Предмет угоди складає не тільки сама земельна ділянка з певними притаманними їй характеристиками (розташування, площа, цільове призначення, склад угідь, правовий режим, інші відомості про земельну ділянку), а й обов’язки сторін щодо її передачі та прийняття.

Правило переважної купівлі. Нормою п. 2 ст. 130 Земельного кодексу встановлено переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Таке переважне право встановлено для громадян України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також таке право мають відповідні органи місцевого самоврядування. Але у Земельному кодексі не міститься чіткого механізму реалізації даної правової норми, яка носить у такому вигляді досить декларативний характер. Як зазначає В.В. Носік, суть переважного права купівлі земельної ділянки означає, що за інших рівних умов земельна ділянка має бути продана тому покупцеві, який є громадянином України і постійно проживає на території відповідної ради за місцем знаходження такої ділянки[11].

Переважне право купівлі у чинному законодавстві закріплено за власниками часток у спільній власності при продажі одним із співвласників своєї частки у спільному майні. При порушенні цього переважного права інший співвласник, чиє право було порушено, має право вимагати переведення на нього прав та обов’язків покупця проданої з порушенням переважного права частки у праві власності. Що стосується механізму реалізації правила п. 2 ст. 130 Земельного кодексу, то законодавець не дав чіткої відповіді на це запитання.

Договір міна земельної ділянки. Договір купівлі – продажу є не єдиною підставою припинення та встановлення права власності на земельну ділянку. З розвитком ринку земельних ділянок цей вид договору про передачу майна безумовно обійме своє місце серед інших підстав набуття права власності. Але на сьогодні слід констатувати, що досить на початковому рівні знаходяться правове регулювання цього договору, а також договору дарування та застави земельних ділянок.

Договір міни та дарування, крім загальних положень, які підлягають застосуванню до всіх угод про відчуження земельних ділянок, майже у повному обсязі регулюється нормами цивільного законодавства. Питання про співвідношення норм Земельного кодексу з нормами Цивільного частково вирішено правилом ч. 2 ст. 131 Земельного кодексу, відповідно до якого укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу.

Договір міни згідно ст. 241 Цивільного кодексу - це договір, за яким сторони проводять обмін одного майна на інше. Договір міни є консенсуальним, оплатним, двостороннім, сіналагматичним. Таким чином, договір міни ділянки можна визначити як такий цивільно-правовий договір, відповідно до якого кожна з сторін зобов’язується передати у власність іншій стороні земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку або інше еквівалентне майно.

Рисами, що відрізняють договір міни, є наступні: він відноситься до таких договорів, які спрямовані на передачу майна, при цьому майно (земельна ділянка) передається контрагенту у власність. Від договору купівлі-продажу та інших оплатних договорів договір міни, предметом (чи одним з предметів) якої є земельні ділянки (земельна ділянка), відрізняється характером зустрічного задоволення. Якщо таким зустрічним задоволенням, наприклад, у договорі купівлі-продажу ділянки є сплата певної грошової суми, що складає вартість земельної ділянки, то зустрічним задоволенням за договором міни є інша земельна ділянка або інше майно.

Враховуючи те, що відповідно ч. 2 ст. 241 Цивільного кодексу (кожний з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того майна, яке він дає в обмін, і покупцем майна, яке він одержує), є підстави вважати, що при визначенні кола суб’єктів, які можуть бути учасниками такої угоди, слід застосувати положення п. 1 ст. 130 Земельного кодексу. Тобто особа, до якої за договором міни переходить право власності на земельну ділянку, має відповідати критеріям, встановленим зазначеним правилом п. 1 ст. 130 Земельного кодексу.

Договір міни є двостороннім, оскільки кожна з сторін цього договору несе обов’язки на користь іншої сторони і вважається боржником іншої сторони. Кожна із сторін зобов’язується передати протилежній стороні відповідну ділянку (інше майно). При цьому ці два обов’язки є взаємно обумовленими та є в принципі економічно еквівалентними[12]. Хоча в чинному законодавстві немає презумпції рівноцінності майна, що обмінюється. Але, як можна припустити, явний відступ від цього правила дає підстави виникнути сумнівам в дійсності самої угоди у зв’язку з наявністю вади волі, змісту або вади у суб’єкті такого правочину.

Предмет договору міни як земельно-правової угоди складає одна земельна ділянка та інша або інше майно. Виходячи з цього договір міни земельної ділянки як земельно-правова угода може виражатися у двох формах: у вигляді обміну земельними ділянками та обміну земельної ділянки на будь-яке інше майно[13].

Обмін земельної ділянки на інше майно відповідно до п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу можливий стосовно всіх земельних ділянок, окрім ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. Зазначене обмеження буде діяти протягом терміну до 1 січня 2005 року.

Зазначене обмеження спрямоване на захист прав громадян на період до формування інфраструктури ринку землі з метою продажу землі на конкурентних засадах та за ціною, що відповідає дійсному рівню вартості земель. Отже, з урахуванням положень Земельного кодексу України договір міни земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства, іншого товарного сільськогосподарського виробництва можливий лише за умови їх обміну на тотожні земельні ділянки. Щодо інших земельних ділянок, на які не поширюється заборона на їх відчуження до 1 січня 2005 року, можуть укладатись договори міни згідно зі ст. ст. 241, 242 Цивільного кодексу України[14], дозволеним є обмін земельних ділянок на нетотожні ділянки та інше майно.

Договором міни може бути встановлена доплата за ділянку більшої вартості, що обмінюється на майно (ділянку) меншої вартості. У цьому випадку обмін є нерівнозначним, у протилежному випадку обмін є рівнозначним. У випадку нерівнозначного обміну обмінюються земельні ділянки рівнозначної площі, якості тощо (тобто не обов’язково вони мають бути однаковими), а головне рівної вартості. Оскільки досягти такої рівнозначності, як можна цілком обґрунтовано припустити, на практиці буде досить складно, то більш поширеним буде обмін ділянок нерівнозначний. При нерівнозначному обміні земельні ділянки, що обмінюються, є різної площі, якості тощо і, головне, вартості.

Особливістю договору міни, предметом якого є земельна ділянка, яка відрізняє його від тих угод, предметом яких є інше майно, є те, що право власності на земельні ділянки, що обмінюються, виникає не за загальним правилом ст. 128 Цивільного кодексу, тобто не з моменту передачі речі та сторони не можуть домовленістю передбачити інший момент виникнення права власності на земельну ділянку. Оскільки в даному випадку, і це узгоджується з положенням ст. 128 ЦК, момент виникнення права власності визначений законом, а саме, в ст. 125 Земельного кодексу, моментом одержання її власником документа, що посвідчує право власності земельною ділянкою та його державної реєстрації.

Укладення договору міни не виключає необхідності проведення грошової та експертної оцінки, яка має на меті визначення вартості ділянки.

У разі обміну цілої земельної ділянки на частину іншої земельної ділянки стороні, яка обмінює частину земельної ділянки, слід визначити у встановленому Земельним кодексом порядку межі такої ділянки в натурі (на місцевості). Сторона, що придбала частину земельної ділянки на підставі договору міни, зобов’язана за рахунок власних коштів замовити проект відведення земельної ділянки та виготовлення документа на право власності на цю частину земельної ділянки і зареєструвати її на своє ім’я як самостійну земельну ділянку[15].

Договір міни розглядається у проекті Цивільного кодексу як різновид договору купівлі-продажу. І якщо у чинному ЦК зазначається, що до цього договору застосовуються відповідні правила про договір купівлі-продажу, якщо протилежне не випливає з суті відносин сторін, то у проекті ЦК це правило підкріплено самим розташуванням положень, що регулюють відносини з приводу міни, це є передумовою застосування до договору міни загальних положень про купівлю-продаж, положень про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Перехід права власності за договором міни не є підстрою зміни цільового призначення земельної ділянки. Навпаки, порушення порядку, визначеного ст. 20 Земельного кодексу, встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсним угод щодо земельних ділянок згідно пп. б) ст. 21 Земельного кодексу.

Договір дарування земельної ділянки. У ст. 131 Земельного кодексу в якості підстави набуття права власності на земельну ділянку згадується договір дарування. За цим договором право власності можуть набувати громадяни, юридичні особи України, територіальні громади та держава. Хоча слід погодитись, що ця угода фактично застосовуватиметься до права приватної власності фізичних та юридичних осіб на земельні ділянки[16].

Договір дарування – це згідно ст. 243 ЦК угода, за якою одна сторона передає безоплатно іншій стороні майно у власність. З визначення договору дарування випливає його концепція як реального договору. Договір дарування вважається укладеним в момент передачі майна, укладення договору співпадає з його виконанням. Як вказує Ю.К.Толстой, конструкцію дарування як реального договору не вдається у ЦК 1963 року провести послідовно. Так, в тих випадках, коли закон передбачає вчинення договору дарування в нотаріальній формі, визнання дарування консенсуальним договором не викликає сумнівів[17].

Враховуючи те, що відповідно до ст. 132 Земельного кодексу договір дарування земельної ділянки має бути укладеним у письмовій формі та нотаріально посвідченим, а також те, що право власності на ділянку, що дарується, виникне не в момент передачі ділянки, а після отримання її майбутнім власником окремого документу (не договору), що посвідчує право власності, та його державної реєстрації, слід дійти висновку, що договір дарування земельної ділянки є консенсуальним. Іншими ознаками договору дарування є його безоплатність, односторонній характер та необхідність згоди обдарованої особи на прийняття ділянки, що дарується. Підписуючи договір, обдарована особа цим висловлює свою добровільну згоду на прийняття подарунку, а тим самим особа з виникненням права власності на ділянку, набуває і ряд обов’язків, пов’язаних з володінням та користуванням ділянкою, в тому числі і обов’язок використовувати одержану земельну ділянку за її цільовим призначенням.

Інші види земельно-правових угод. У Земельному кодексі не встановлено вичерпний перелік цивільно-правових договорів, за якими може набуватися право власності на земельну ділянку. Враховуючи існування у цивільному праві принципу свободи договорів, можна дійти висновку про можливість існування й інших угод не найменованих, не згадуваних у Земельному кодексі та Цивільному кодексі щодо земельних ділянок.

Введення в дію нового Земельного кодексу вже викликало появу, а в разі введення в дію нового Цивільного кодексу продовжить процес появи нової групи договорів щодо земельних ділянок. Ці договори мають в якості предмету встановлення щодо земельної ділянки обмеженого речового права, яке за природою є правом на чужу річ. До таких прав належать сервітути, в тому числі земельний сервітут, суперфіцій (право користування земельною ділянкою для забудови), емфітевзис (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб).

Земельний сервітут є чинним інститутом сучасного земельного права. Право земельного сервітуту виникає, в тому числі на підставі договору, після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на саму земельну ділянку[18]. За загальним правилом щодо правового регулювання суперфіцію та емфітевзису, цим інститутам надано наступних рис, що були покладені в основу їх побудови у проекті Цивільного кодексу.

Дата добавления: 2015-10-13