Оживление региональных рынков: точки роста

Рисунок - Динамика арендных ставок, руб./кв.м.

Максимальные ставки наблюдаются в бизнес-парке «Кубань» (2,4 тыс. руб.), на краснодарской межрайбазе (2,8 тыс. руб.) и в складе на Ростовском шоссе (1,8 тыс. руб.). Минимальная ставка характерна для логистического комплекса «Краснодар» (1,0—1,4 тыс. руб.). Рынок услуг ответственного хранения в крае находится в развивающемся состоянии, что приводит к значительной разнице в стоимости оказываемых услуг (основных и дополнительных) в сходных по характеристикам складах.

Объект	Класс	Площадь участка, га	Общая площадь помещений, кв. м	Полезная площадь склада, кв. м
Краснодар
Логистический комплекс «Краснодар»	С	10,0	44 169	42 733
Бизнес-парк «Кубань»	С	12,0	50 410	39 725
Склад на Ростовском шоссе	С+	0,7	2 800	2 700
Склад на Тополиной	С+	1,1	2 671	2 418
«Краснодарская межрайбаза»	С	3,0	17 800	17 000
Склад «Торус»	С	4,3	31 000	28 000
Склад «Новотранс-Юг» (Новороссийск)	С+	4,0	45 000	35 000
Склад «Светлана-К»	С+	0,5
Склад «Логистик-Юг»	С+	0,6	2 600	2 600
Склад «Ровис»	С+	0,5	2 500	2 500
Склад «РусЛогистикСервис»	С	3,0	15 000	15 000

ПРОГНОЗИРОВАНИЕ. В последствии ситуация на рынке складской недвижимости будет складываться более благоприятным образом. Безусловно, достичь докризисных темпов роста в этом сегменте недвижимости не представляется возможным. Максимальное значение этого показателя при оптимистичном направлении развития экономики может достигать 20%. В случае же пессимистичного развития событий величина арендной платы останется на прежнем уровне, поскольку своего минимального значения ставки достигли в 2009 г. В настоящий момент наиболее реалистичными представляются годовые темпы роста на аренду складских помещений в пределах 12-15%.

Г-н Шахназаров добавляет, что склады в чистом виде всё ещё нужны рынку — в первую очередь компаниям, основной бизнес которых — транспортировка и доставка грузов. Это дистрибьюторы, некоторые торговые сети, компании экспресс-доставки. Логистические комплексы же нужны, по мнению г-на Шахназарова, крупным торговым сетям, производственным компаниям, филиалам западных компаний.

Уже сейчас логистический сегмент ощущает падение спроса на обычные хранилища. Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Краснодаре Павел Репин отмечает, что без соответствующего предложения добиться заключения договоров будет сложно, поскольку арендаторов интересуют не просто ангары, а бизнес-кластеры с офисными зданиями, складами и торговыми точками.

Кроме того, наличие логистических комплексов простимулирует развитие торговых сетей, механизм поставок существенно упростится», — считает Армен Шахназаров. По мнению г-на Панасенко, если девелоперы будут простаивать или вводить низкоэффективные площадки, первая же компания, которая возместит те самые 300 тысяч некачественных кв. м посредством введения современных логистических комплексов с низкотемпературными складами и складами временного хранения, станет монополистом на кубанском рынке.

Региональные ожидания

Для возобновления строительства складской недвижимости в региональных городах России необходимо несколько условий, считают аналитики Knight Frank. Во–первых, спрос на складскую недвижимость в регионе должен быть достаточным для поглощения новых складских проектов. Во–вторых, доходность складских комплексов должна быть достаточно высокой — срок окупаемости не должен превышать 6–7 лет. В среднесрочной перспективе можно ожидать, что спрос активизируется и существующие складские комплексы будут полностью заполнены. Однако арендные ставки для складских помещений в региональных городах не позволяют ожидать окупаемости проекта ранее, чем через 10–12 лет, что является неприемлемым для большинства девелоперов, считают эксперты.

Оживление региональных рынков: точки роста

Наиболее перспективными для строительства складов можно назвать несколько российских городов, являющихся распределительными центрами для грузопотоков по всей России. Рынки складской недвижимости этих регионов восстанавливаются медленнее, чем рынок Московской области, но не вызывает сомнений, что в скором времени спрос на качественные склады в этих городах достигнет уровня, при котором строительство снова будет привлекательным для девелоперов.

Дата добавления: 2015-09-03