Правовой режим земельных участков для садоводства и огородничества.

Правовой режим земель, которые используются для ведения садоводства и огородничества, регулируется ФЗ от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Существуют две основные формы ведения садоводства и огородничества: коллективная и индивидуальная. В рамках коллективной формы такой деятельности граждане могут создать садоводческие, огороднические некоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические потребительские кооперативы, либо садоводческие, огороднические некоммерческие партнерства. В то же время допускается ведение садоводства и огородничества в индивидуальном порядке (ст.8 Федерального закона).

Земельные участки для коллективного садоводства и огородничества состоят из земель общего пользования и из земель членов некоммерческих объединений. К пользователям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.

Обеспечение граждан садовыми и огородными земельными участками по месту их жительства – обязанность органов местного самоуправления (п.1 ст.13 ФЗ). Наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования садового или огородного земельного участка служит основанием для отказа в предоставлении такого участка. Однако такой отказ допускается только в случаях, если предоставление участка приведет к превышению установленных предельных норм или если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка. Гражданин вправе обжаловать в судебном порядке решение об отказе в предоставлении земельного участка.

При создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену объединения предоставляется один земельный участок. Некоммерческое объединение создается на основании решения граждан в результате учреждения, либо в результате реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Для государственной регистрации такого объединения его учредители представляют в орган юстиции заявление о государственной регистрации, решение учредителей, устав, утвержденный общим собранием учредителей объединения, документ об уплате регистрационного сбора, а также документы, удостоверяющие право на земельные участки реорганизуемых некоммерческих объединений, либо документы о предварительном выборе земельного участка для размещения учреждаемого объединения.

Членами садоводческого и огороднического некоммерческого товарищества (партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие возраста 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства). Члены садоводческого и огороднического потребительского кооператива могут быть граждане, достигшие 16 лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива. Также членами садоводческого и огороднического некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками. Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих и огороднических некоммерческих объединений, если земельные участки им предоставляются на праве аренды или срочного пользования.

Права члена садоводческого, огороднического некоммерческого объединения:

1. самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке;

2. осуществлять строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений – на садовом земельном участке; некапитальных строений – на огородном земельном участке;

3. распоряжаться своим земельным участком в случаях, если он на основании закона не изъят или не ограничен в обороте;

4. обращаться в суд о признании недействительными нарушающих его права и законные интересы решений общего собрания членов садоводческого, огороднического некоммерческого объединения;

5. добровольно выходить из состава объединения с одновременным заключением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сооружений, дорог.

Обязанности члена садоводческого, огороднического некоммерческого объединения:

1. нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства;

2. использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением;

3. не нарушать прав членов такого объединения;

4. своевременно уплачивать членские и личные взносы;

5. в течение 3-х лет освоить земельный участок;

6. соблюдать градостроительные, экологические, противопожарные, санитарно-гигиенические и иные требования.

Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые и огородные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органами местного самоуправления или в суде.

Сделками с садовыми или огородными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. При совершении сделок с этими земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Особенности совершения таких сделок:

1) не допускаются сделки с садовыми, огородными земельными участками, если такие сделки приводят к нарушениям строительных, экологических, противопожарных и иных установленных требований или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков;

2) отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности.

Собственники садовых и огородных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Такие земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию.

Земельные участки, находящиеся в общей совместной собственности супругов, могут быть разделены между ними. Земельные участки общего пользования разделу не подлежат. Раздел садового или огородного земельного участка допускается только с согласия членов объединения, либо в судебном порядке. Образующиеся при разделе участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного НПА субъектов Российской Федерации.

Земельные участки, предоставленные для огородничества, используются в целях выращивания овощей, картофеля, бахчевых и ягодных культур. При необходимости на указанных земельных участках с учетом местных условий могут возводится временные постройки индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения огородного инвентаря и укрытия от непогоды, которые при прекращении права пользования земельными участками подлежат сносу владельцами строений или за их счет без возмещения стоимости строений.

Те граждане, которые ведут садоводство или огородничество индивидуально на территории садового, огородного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования некоммерческого объединения. Порядок пользования определяется общим собранием членов объединения. Имущество объединения используется на основании договора, заключенного гражданином с объединением в письменной форме, и носит платный характер.

Правовой режим земельных участков для жилищного строительства

Земельные участки, предоставленные местной администрацией для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных строений.

В соответствии со ст.22 Закона Российской Федерации от 24.12.92 г. (в ред. от 08.07.99 г.) «Об основах федеральной жилищной политики» застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более 1 месяца для физических лиц и 2-х месяцев для юридических лиц с момента их обращения. Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Особые условия предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства устанавливается отдельным категориям лиц. Например, положение о службе в ОВД РФ (утв. постановлением Верховного Совета РФ от 23.12.92 г.) предусматривает, что сотрудникам, прослужившим в ОВД 15 лет и более, предоставляются безвозмездно земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов и садово-огородные хозяйства за счет неиспользуемых или отведенных в ином порядке земель площадью 0,06 га – в городах, 0,10 га – в поселках городского типа и 0,25 га – в сельской местности.

Земельные участки, предоставленные для гаражного строительства используются для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобильных и других средств транспорта. Земли для кооперативного гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании гаражно-строительных кооперативов. К землям общего пользования относятся земли, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования. На земли общего пользования местной администрацией кооперативам выдается документ, удостоверяющий право на землю.

Земельные участки, предоставленные для ведения предпринимательской деятельности, предназначаются для возведения построек, необходимых для выполнения данного вида деятельности.

Указом Президента РФ от 25.03.92 г. №301 «О продаже муниципальных предприятий» установлено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям могут продаваться им в собственность. Продавец обязан в месячный срок со дня регистрации заявки на приобретение земельного участка продать его и заключить договор купли-продажи земельного участка.

Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций: как юридический факт (на основании которого возникает правообладание земельным участком), и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей.

3. Виды прав граждан на земельные участки

Виды прав граждан на землю можно подразделить по следующим основным критериям:

1) Право собственности, которое может возникнуть у гражданина при наличии следующих условий:

а) земельной правоспособности гражданина (выражается в наличии у него прав быть собственником, нести соответствующие права и обязанности). Так собственник несет бремя содержания земельного участка, обязан использовать его по целевому назначению и т.д.

б) соблюдения правил приобретения земельного участка в собственность: правил купли-продажи, соответствие формы договора типовому договору купли-продажи и т.п.

Право собственности граждан на земельный участок может быть односубъектным и многосубъектным.

Односубъектным является право одного гражданина на конкретный земельный участок, определенный на местности в натуре.

Многосубъектным является право собственности нескольких граждан на один земельный участок (который может быть разделен либо на соответствующие доли, либо находится в данном правоотношении без такого разделения).

Правомочие собственности граждан в отношении земельных участков выражаются в праве владения, пользования и распоряжения.

Право владения земельным участком распространяется на его территорию, находящуюся в пределах границ данного участка. Например, собственник вправе не допускать посторонних лиц на свой земельный участок или допускать ограниченный круг лиц; разрешать или нет пользование природными объектами, расположенными на участке.

В определенных случаях ограниченное обладание частью земельного участка допускается и за пределами границ земель, находящихся в собственности граждан. Например, право сервитута, которое имеет собственник земельного участка в отношении части соседнего участка.

Право пользования земельным участком осуществляется собственником в соответствии с целевым назначением земельного участка или не в противоречии с этим назначением. Например, возведение подсобных помещений рядом с жилым домом на участке, предоставленном для строительства жилья, хотя и не предусмотрено целевым назначением участка, но не противоречит ему, поскольку подсобные помещения являются принадлежностью жилого дома и следуют его судьбе.

Право распоряжения граждан земельными участками ограничено рамками закона в той степени, какая порождена необходимостью недопущения реализации частных интересов в ущерб общественным.

Право собственности граждан на земельный участок в связи с особенностями объектов этого вида собственности можно подразделить на реальное и относительное.

Реальное существует на земельные участки граждан-собственников, у которых объект собственности определен в натуре на местности. В данном случае не требуется ни уточнения границ участка, ни каких-либо юридических действий по уточнению прав на него, как это наблюдается в правоотношениях собственности на земельные доли.

Относительное право собственности существует на земельные доли, находящиеся в хозяйственных обществах и товариществах, а также в общей совместной собственности, где доли не выделены и для реального обладания земельным участком необходимо проведение определенных юридических и технических действий.

2) Вещные права граждан на земельные участки.

Содержание этих прав рассмотрены ранее; остановимся лишь на особенностях этих правомочий.

Вещные права граждан на земельные участки можно подразделить, прежде всего, на период их действия (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и временное пользование).

За первым видом закон закрепляет принадлежность земли гражданам не только на весь период их жизни, но и на возможность распорядиться этой принадлежностью и после жизни (наследственное завещание).

Второй вид вещных прав дает стабильность принадлежности земли до возникновения оснований прекращения ее в установленном законом порядке. Третий вид действует в пределах точно определенного временного промежутка.

Вещные права определены законом. Поэтому не допускается установление режима этих отношений как в административном, так и в договорном порядке. Например, муниципальные органы управления не имеют права отменить наследство при пожизненном владении земель.

Виды вещных прав устанавливаются и с учетом правового режима земель, которые предоставляются на основании этих прав. Так, если земельный участок предоставляется для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, как правило, в пожизненное наследуемое владение, то земельный участок под строительство индивидуального жилого дома – в постоянное (бессрочное) пользование.

3) Обязательственные права граждан на земельный участок порождаются только в результате сделок, основной из которых является договор аренды земельного участка.

В отличие от вещных прав, содержание правомочий граждан-арендаторов устанавливается по соглашению с арендодателями этих участков при условии непротиворечия содержания договорных правомочий закону и целевому назначению земель. В частности незаконными следует считать условия договора аренды земельного участка предназначенного для ведения сельского хозяйства, предусматривающие строительство на нем деревообрабатывающего цеха, поскольку это приведет к нецелевому использованию земель.

Обязательственные правоотношения граждан можно подразделить на связанные с созданием коллективных организаций коммерческого типа (хозяйственные общества и товарищества, в которые вносятся в качестве вкладов земельные участки граждан) и некоммерческого типа (например, создание кондоминиума и др.), а также не связанные с созданием таковых организаций (например, индивидуальная или коллективная аренда земельных участков).

4. Основания возникновения, изменения и прекращения

прав граждан на земельные участки.

Основания возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки представляют собой юридические факты, с которыми закон связывает развитие данных прав. Они подразделены в законодательстве исчерпывающе и не подлежат расширительному толкованию. Например, при изъятии земельного участка по основанию нерационального использования это основание нельзя расширять, включая в него, к примеру, отсутствие возрастания плодородия почвенного слоя этого участка.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения прав граждан на земельные участки является:

1) события (то есть обстоятельства, имеющие объективный характер), которые:

а) возникают помимо воли граждан, претендующих на получение земельного участка, либо имеющих его в своем обладании. Например, возникновение в данной местности ЧЭС влечет введение допустимых обязанностей для граждан по устранению последствий этой ситуации;

б) зависят от воли граждан и являются следствием их поведения. Так, рациональное использование земельного участка зависит от лица, которому он принадлежит, поэтому ухудшение природных свойств этого участка является, как правило, следствием неправильного или неумелого использования этого участка.

2) поведение субъектов правоотношений. Оно может быть выражено в виде:

а) действий, то есть поведения, состоящего из определенного рода поступков тех или иных субъектов земельных правоотношений. Например, принятие решения муниципальным органом о предоставлении земельного участка является основанием возникновения прав на земельный участок.

б) бездействия, выражающегося в непринятии определенных мер лицом, обязанным принимать данные меры. Например, невостребование земельной доли работником реформируемого сельскохозяйственного предприятия влечет за собой сохранение этой доли за сельскохозяйственным предприятием на 3 года.

Основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю имеют преимущественно сложный состав и состоят из целого ряда действий. Например, купля-продажа земельного участка состоит из действий, имеющих гражданско-правовую природу (заключение данной сделки, оформление ее соответствующим договором) и из действий, имеющих административно-правовую природу (регистрация совершающейся сделки в соответствующем специально уполномоченном государством органе).

Один и тот же юридический факт может играть как правовозникающую, так и правоизменяющую или правопрекращающую роль. Например, передача земельного участка по наследству играет одновременно правообразующую роль (возникновение прав наследника на земельный участок) и правопрекращающую роль (прекращение этого права у наследодателя участка).

Рассмотрим по отдельности основания, по которым происходит возникновение, изменение или прекращение прав граждан на землю:

1) Административные акты, совершаемые уполномоченными на то государственными или административными органами. Например, к числу правоуступающих можно отнести решения о предоставлении земельных участков в пожизненное наследуемое владение или в постоянное пользование (ст.265 ГК РФ); решения администрации предприятия о предоставлении земельного участка работнику в качестве служебного земельного надела. К числу правопрекращающих актов относится изъятие земельного участка, используемого нерационально (ст.285 ГК РФ).

2) Судебные решения по земельным спорам. Например, признание судом незаконным факта отказа органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение является правоуступающим фактом, на основании которого данный орган обязан принять положительное решение о предоставлении земельного участка истцу. Удовлетворение иска соседнего землепользователя об установлении сервитута в виде права проезда по территории участка, принадлежащего гражданину, является правоизменяющим фактом.

3) Сделки с земельными участками. Их можно подразделить на группы:

а) сделки, в результате которых граждане приобретают весь круг правомочий по владению, пользованию и распределению договора. Например, в результате совершения договора мены между собственниками земельных участков, последние имеют собственность.

б) сделки, в результате которых гражданин приобретает узкий круг правомочий в отношении получаемого по сделке земельного участка. Например, предоставление земельного участка в качестве строительной площадки по договору подряда на строительство здания предоставляет подрядчику ограниченное право пользования участком.

4) Правовой режим объектов, являющихся недвижимостью и располагаемых на земельном участке, принадлежащем гражданам. Например, в существующей застройке в кондоминиуме земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в общую долевую собственность. С возведением жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения земли, на которых возведено это жилье, переходят в категорию земель поселения, а у собственников или нанимателей этих домов возникают обязанности и права по содержанию придомовых территорий.

5) Права природопользования. Поскольку земля представляет собой часть природной среды с находящимися на ней природными объектами, то права на данные объекты совпадают с правами на земельные участки с находящимися на них объектами. Например, право водопользования порождает и право землепользования прибрежными полосами определенных размеров.

Таким образом, права граждан на земельные участки возникают, изменяются и прекращаются по основаниям, которые не только имеют земельно-правовую природу, но и обусловлены правовым режимом объектов, расположенных на этих участках. В результате земельно-правовое основание тесно переплетается с имущественными (гражданско-правовыми) и природоресурсными основаниями, что накладывает определенную специфику на правовой режим земель, принадлежащих гражданам.

Кроме того, порядок предоставления земельных участков гражданам можно подразделить на обычный и преимущественный. Например, если притязания нескольких граждан на садово-огородные участки возникают при дефиците земли в данной местности, то первоочередным правом на получение такого участка обладают многодетные семьи.

Дата добавления: 2015-09-03