Эмфитевзис и суперфиций

Сервитуты могли характеризоваться таким свойством, как служебность к вещи. В позднейшем римском праве образовались два института – эмфитевзис и суперфиций, которые по своей служебной квалификации выделились из сервитутов. Оба представляют наследственное и отчуждаемое пользование чужой землей или зданием на ней. По объекту правомочий эти институты близки к узуфрукту.

Эмфитевзис. Это выражение происходит от греческого слова насаждать. Эмфитевзис появился в III в. н.э. В классический период сначала императоры, а затем города и просто богатые землевладельцы стали отдавать провинциальные земли в наследственную аренду. С принятием конституции византийского императора Зенона (474–491 гг.) создается новый институт права – эмфитевзис.

Эмфитевзис есть отчуждаемое и наследуемое право пользования землею и плодами от нее за арендную плату с обязанностью не ухудшать имения. Признаки эмфитевзиса:

1) полное вещное право (этим он приближался к собственности и подобно ей защищалось всеми исками). Эмфитевт нес все повинности, лежащие на его вещи (налоги и подати);

2) отчуждаемое право, которое можно возмездно и безвозмездно отчуждать с обязательным уведомлением хозяина за 2 месяца и, в случае если хозяин сам не выкупал эмфитевзис, с обязательной передачей ему 2 % от стоимости сделки. Эмфитевт мог не только передавать право, но и закладывать его, устанавливать сервитуты, но не имел права «забрасывать» землю;

3) право пользования эмфитевта было гораздо шире сервитутных. Он мог приспособить вещь к любому пользованию (из пахотного поля устроить виноградник);

4) на плоды и приращения эмфитевт имел такие же права, что и собственник. Относительно приращения его права были шире узуфруктария, т.к. они обнимали все приращения (за исключением клада, поступавшего хозяину);

5) право за арендную плату, устанавливаемую в виде оброка, п е нсио (арендной платы), канона (ренты) и вносимую ежегодно. При неисправном платеже три года подряд (на церковных землях в течение двух лет) эмфитевзис отнимался;

6) право не ухудшать вещи, являвшееся единственным ограничением пользования вещью.

Эмфитевзис устанавливался посредством особого словесного договора, (для церковных земель – письменного), завещания в виде легата, при разделе общего имения возможно образование эмфитевзиса в пользу одного из бывших сохозяев, и по давности. Эмфитевзис прекращался общими способами прекращения вещных прав: полным уничтожением вещи, соединением собственности и эмфитевзиса в одном лице, в виде наказания за ухудшение участка, невзнос в течение трех лет рентной платы или государственных податей – отчуждение эмфитевзиса происходило без соблюдения установленных правил.

Суперфиций. С греческого языка это слово переводится как «то, что накрепко связано с поверхностью земли». Суперфицием называется наследственное и отчуждаемое право пользования зданием, возведенным на чужой земле и получившим вещную защиту. Этот институт сложился еще в республиканский период. Государство стало отдавать участки «общественного поля» в долгосрочную и наследственную аренду для постройки здания. Затем это новшество восприняли городские общины и частные хозяева неплодоносящих земельных участков.

Предметом эмфитевзиса сначала выступали строения, потом простые надстройки и даже совокупность сооружений с хозяйственной целью. Суперфиций устанавливался по договору, завещанию и узукапио. Передавался по традиции. Владелец суперфиция наделялся правом передачи его по наследству, а также правом отчуждать, закладывать, обременять сервитутами (без ущерба для собственника земли).

По сравнению с эмфитевтом суперфицарий был менее ограничен в своих правах: 1) при отчуждении суперфиция хозяин не имел права предпочтительного выкупа; 2) хозяину не отчислялись 2 % от суммы продажи постройки; 3) хозяин не мог лишить суперфицария права в случае неплатежа податей или арендной платы. Все недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком, а арендная плата – лишь по личному иску хозяина.

Суперфиций прекращался аналогично эмфитевзису, за исключением потери права по наказанию (например, если постройка разрушалась, суперфицарий мог возвести новую). Защищался суперфиций вещными исками, наподобие собственника. Он получал иск на вещь, предоставляемый претором в случае потери владения постройкой. Кроме того, ему давался интердикт для защиты пользования от третьих лиц.

Дата добавления: 2015-08-13