ЗАДАЧА 2. На основании данных, полученных с рынка земельных участков

ЗАДАЧА 1

1.

На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, оцените земельный участок площадью 0,06 га.

Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием. А также он расположен в зоне влияния химического завода, загрязняющего окружающую среду!!

Оценка проводится 15 октября текущего года.

Цены проложи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом — на 1%.

В базе данных (таблица 1) имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам:

Таблица 1.

	Участок
Дата сделки (квартал)	II	III	I	III	II	I
Размер, га	0.08	0.06	0.06	0.08	0.06	0.08
Местоположение (км. от ж/д станции)	3-5	3-5	6-10	3-5	6-10	6-10
Электричество	+	+	+	-	+	+
Водопровод	-	+	-	-	-	-
Наличие леса	+	-	+	+	+	+
Наличие асфальтированного подъезда	+	+	-	-	-	+
Расположение вблизи вредного производства	-	-	-	-	+	-
Цена продажи, тыс. руб.		248,4	228,3	237,5

2. [Используйте результаты, полученные в п.1]

Предположим, что вы анализируете участки под некое коммерческое использование. Все 6 участков-аналогов, представленные в таблице 1 находятся в собственности. Вы же оцениваете земельный участок, где передаются права аренды на 49 лет.

Согласно исследованию, проведенному: http://www.cpcpa.ru/Publications/006/, соотношения стоимости права аренды и стоимости права собственности на земельный участок коммерческого назначения в Московской области следующие (таблица 2):

Таблица 2.

Расстояние от МКАД
Стоимость прав аренды на 49 лет (тыс. долл./га.)	730,7	76,5	38,8	26,1	19,7	15,8	13,2	11,4	10,0	8,9	7,3	6,7	6,2
Стоимость полных прав собственности (тыс. долл./га.)	884,4	84,5	41,7	27,5	20,5	16,4	13,6	11,6	10,1	9,0	7,4	6,7	6,2
Соотношение:	0,826	0,905	0,93	0,95	0,96	0,96	0,97	0,982	0,99	0,99	0,99	1,0	1,0

ЗАДАЧА 2

Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 6 колонок, график работы которой с 8 до 24. Капитальные вложения на одну колонку составляют 1,1 млн. руб., возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, ставка дисконта – 16%, срок экономической жизни – 10 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

* в течение 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продают 30л бензина;

* средняя прибыль от продажи 1л бензина составляет 3 рубля;

* с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

* В ближайшие несколько дней правительство утвердит экологический налог на продаваемый бензин в размере 25% от прибыли.

Решение.

Пункт 1.

1. Приведем все цены к октябрю текущего года.

	Участок
Дата сделки (квартал)	294*1,02=299.88	III	I	III	II	272*1,03=280,16

2. Два участка, отличающихся только расположением – 1 и 6. Разница на расположение составляет – 299.88-280,16=19.72

3. Наш участок аналогичен 2 участку, но отличается на месторасположение. 2 УЧАСТОК ДОРОЖЕ, т.к. он ближе к железной дороге. 248,4-19,72= 228,68 Тыс. руб.

Пункт 2.

Собственность – дороже. Значит, мы вводим поправку 228,68*0,99=226,39

Дата добавления: 2015-07-17