С жилыми помещениями 5 страница

Определение жилой недвижимости как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилая недвижимость - это строение (его часть), предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Виды объектов жилой недвижимости,

выступающих в качестве предмета сделок

Законодатель в качестве объектов сделок с жилой недвижимостью выделяет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть), комнату.

Жилой дом как объект сделки

Понятия "жилой дом" и "здание" соотносятся между собой как видовое и родовое понятия. Здание - это капитальное строение, которое по своему функциональному назначению можно отнести к разряду жилых либо нежилых. Под жилым зданием понимается жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилые здания используются для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целей, кроме постоянного проживания в них людей.

Жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным. Можно предположить, что понятие "жилой дом" в тексте ст. 558 ГК РФ используется применительно к одноквартирному жилому дому <*>, так как признак многоквартирности употребляется законодателем только при определении правового режима квартир. В нормативных правовых актах употребляется и равнозначное понятие "индивидуальный жилой дом" <**>. Полагаем, что правильнее применять термин "одноквартирный", а не "индивидуальный" жилой дом, так как законодатель при выделении видов жилых домов применяет признак многоквартирности. Именно в этом значении можно использовать термин "жилой дом".

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1997.

<*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 153.

<**> См.: Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. N 233 // Российская газета. 2001. 22 августа.

В теории гражданского права отсутствует единство подходов к определению данного понятия. Л.И. Газиянц под жилым домом или строением понимает предназначенную для удовлетворения потребности людей в жилище постройку, принятую в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированную в местных органах коммунального хозяйства <*>. Это определение не содержит главного признака данного объекта - связь с земельным участком, на котором он находится, на что указывают большинство авторов <**>.

--------------------------------

<*> См.: Газиянц Л.И. Споры о строениях, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. М., 1960. С. 5.

<**> См.: Батуров Г.П. Право личной собственности граждан на жилое строение: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Л., 1970. С. 5; Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Дис.... канд. юрид. наук. М., 1997. С. 12.

Так, Г.П. Батуров отмечает, что "жилой дом как объект права личной собственности есть предназначенная для удовлетворения потребностей в жилье и пригодная для постоянного проживания, связанная с земельным участком капитальная постройка с примыкающими к ней подсобными сооружениями, соответствующая закону по размерам, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления".

Другие авторы указывают на целостность земельного участка и расположенного на нем жилого дома с вспомогательными строениями. Так, С.П. Гришаев считает, что жилой дом "представляет собой капитальное строение, составляющее вместе с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также примыкающим земельным участком, имеющим границы, целостный объект" <*>. В этом определении отсутствует указание на предназначенность строения. Жилой дом определяют также как строение капитального типа, позволяющее постоянное проживание в нем и образующее вместе с примыкающими к нему подсобными помещениями, дворовыми постройками и земельным участком одно целое, то есть "единый строительно-технический и единый хозяйственный объект" <**>.

--------------------------------

<*> Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995. С. 70.

<**> Петров В.В. Право граждан на жилой дом и подсобное хозяйство. Казань, 1967. С. 9.

Как сложную, составную вещь определяет жилой дом и В.Н. Кузьмин: "жилой дом в качестве объекта права личной собственности - это установленных размеров строение с длительным сроком службы, представляющее собой сложную, составную вещь в собранном виде, пригодное для проживания в нем во все сезоны года и предназначенное служить в основном удовлетворению личной жилищной потребности собственника и членов его семьи, принятое в установленном порядке в эксплуатацию" <*>. В составе жилого дома как сложной вещи В.Н. Кузьмин выделяет следующие части: 1) полезная жилая площадь, представленная жилыми помещениями (комнатами); 2) полезная нежилая площадь (подсобные помещения - коридор, кухня, санузел, вспомогательные площади за пределами квартиры в одно- и многоквартирном доме); 3) отопительные, осветительные и другие устройства, расположенные в доме и при доме; 4) строительная конструкция дома с ее внутренними и внешними элементами: фундамент, стены, крыша и т.п. (включает 1/3 части дома) <**>.

--------------------------------

<*> Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (основные проблемы): Дис.... канд. юрид. наук. М., 1975. С. 66 - 67.

<**> См.: Там же. С. 69.

К составным частям дома следует отнести подсобные помещения - зимнюю жилую пристройку, зимнюю кухню, котельную, санузел и др. Их отличие от принадлежностей состоит в том, что последние имеют самостоятельное значение и призваны удовлетворять потребности домовладельца, не связанные с проживанием (хранением овощей, машины, выращиванием рассады), и вследствие этого не образуют с домом единое целое. Подсобные помещения являются несамостоятельными составными частями, образующими дом как целое лишь в неразрывной связи со всеми другими составными частями.

В ст. 16 ЖК РФ законодатель дает определение жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

На наш взгляд, это определение неполное. Во-первых, отсутствует неразрывная связь с земельным участком. Во-вторых, в здании могут проживать не только граждане, но и лица без гражданства.

Мы предлагаем следующее определение жилого дома. Жилым домом признается капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта.

Следует отметить, что наряду с понятием "жилой дом" используется понятие "домовладение". Под домовладением понимается жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке <*>. Таким образом, если на земельном участке расположен один жилой дом без всяких пристроек и сооружений, нельзя говорить о домовладении. Полагаем, что домовладение следует рассматривать как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, придомовую территорию.

--------------------------------

<*> См.: Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37. Прил. 1. Основные понятия, используемые в целях настоящей Инструкции. Текст официально не опубликован.

Принципиальное значение при совершении сделок с недвижимостью имеет ее связь с приобретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение. По данному признаку выделяют два вида сделок <*>.

--------------------------------

<*> См.: Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. N 4. С. 154.

1. Сделки, не влекущие за собой наделение приобретателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (их предметом являются квартиры (их части) в многоквартирном доме).

2. Сделки, предусматривающие приобретение покупателем прав на тот земельный участок, который занят жилым помещением и необходим для его использования. К этой категории относятся сделки с жилым домом (его части).

Какое право на земельный участок перейдет по договору к покупателю (собственности, аренды или постоянного (бессрочного) пользования), зависит от того, является ли продавец собственником данной земли или нет (ст. 552 ГК РФ). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, покупателю может быть передано право собственности, либо право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка. Если в договоре не указано, какое именно право приобретает покупатель, считается, что к нему переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (ст. 35 ЗК РФ).

Продавец, не являющийся собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, а арендатором, пользователем или другим титульным владельцем, вправе продавать данное строение без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. Покупатель в этом случае приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец дома (ст. 36 ЗК РФ).

Важным вопросом является определение самостоятельного значения отдельных объектов жилой недвижимости, а именно земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Расстановка правильных акцентов при определении степени самостоятельности того или иного объекта имеет не только теоретическое, но и практическое значение (например, правило следования принадлежности судьбе главной вещи, если договором не установлено иное, ст. 135 ГК РФ).

Земельный участок и жилой дом на этом участке - это два вида различных по составу, природные свойства которых позволяют говорить об их тесном единении. Любое использование жилого дома как самостоятельного недвижимого имущества обязательно повлечет за собой использование земли, значит, в данном случае это будет единый объект недвижимости - сложная вещь.

А.А. Ерошенко, анализируя право личной собственности на жилой дом, также отмечал, что между правом на дом и правом на земельную площадь существует нечто большее, чем простая механическая связь двух правомочий. "Фактически оба названных права составляют юридическое единство, единый комплекс правовых элементов, дающих в своей совокупности то, что мы именуем правом личной собственности на жилой дом" <*>.

--------------------------------

<*> Ерошенко А.А. Личная собственность советских граждан. Краснодар, 1970. С. 26 - 27.

Однако если остановиться на том, что жилой дом - это самостоятельный объект недвижимости, то надо признать необходимость земельного участка для постройки самого дома, то есть земельный участок будет рассматриваться как принадлежность жилого дома <*>.

--------------------------------

<*> См.: Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Дис.... канд. юрид. наук. М., 1997. С. 91.

Иной точки зрения придерживается В.П. Камышанский, который указывает, что недвижимое имущество следует рассматривать как объект гражданского права, связанный с землей единым умыслом собственника. Если рассматривать земельный участок вместе с расположенной на нем недвижимостью как единый имущественный комплекс, то недвижимость представляет собой не равную составляющую этого комплекса, а как принадлежность к земельному участку, в отношении которой собственник располагает большей свободой. Законодатель называет эти вещи самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

На эту проблему обращает внимание В.С. Константинова, которая пишет: "Парадоксальным остается положение, когда свободно продавались здания и иные сооружения без оформления права собственности на землю, то есть на главную "вещь". Ведь только земля дает определение "недвижимость" этим сооружениям" <*>.

--------------------------------

<*> Константинова В.С. Экономика и право // Вестник СГАП. Саратов, 1995. N 3. С. 60.

Переход права собственности на жилой дом является основанием перехода прав на земельный участок (ст. 35, 36 ЗК РФ). Данный подход законодателя наиболее полно отражает специфику жилой недвижимости как объекта гражданских правоотношений.

Квартира как объект сделки

Квартира, как и жилой дом, относится к жилым помещениям, являясь недвижимым имуществом ввиду неразрывной связи с землей. Эта связь не является очевидной, а опосредована многоквартирным домом, в котором она находится <*>. Квартира в отличие от дома не является обособленным помещением.

--------------------------------

<*> См.: Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист. 2001. N 9. С. 43.

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия "квартира в многоквартирном доме". По мнению П.И. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) <*>. Недостаток данного определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры, что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. Н.Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от другой жилой недвижимости (жилого дома и комнаты):

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. М., 1997. С. 320.

1) квартира - это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;

2) квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир <*>.

--------------------------------

<*> См.: Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 1994. С. 6 - 7.

Считаем, что данная формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее, по отношению к жилым, значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ), не составляющие ее часть. Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Другое определение квартиры дается во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

В ст. 16 ЖК РФ законодатель дает понятие квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На наш взгляд, это неполное определение, так как не указано, что: квартира может, во-первых, иметь обособленный выход на улицу; во-вторых, удовлетворять бытовые потребности, а также, что квартира предназначена не только для граждан, но и для лиц без гражданства.

В связи с этим понятие "квартира в многоквартирном доме" можно сформулировать следующим образом: квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М., 1998. С. 109 - 110.

Рассмотрим соотношение следующих двух объектов недвижимости: многоквартирный дом и квартира в этом доме. П.В. Крашенинников определяет жилой дом как "строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям" <*>. В.А. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, то есть в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае "назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости" <**>.

--------------------------------

<*> Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С. 5.

<**> Порошков В.А. Указ. соч. С. 93.

Полагаем, что позиция В.А. Порошкова является спорной. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности, много квартир находится в собственности муниципальных образований.

О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Законодатель не раскрывает содержание данных элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок) <*>, отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности <**>, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

--------------------------------

<*> См.: Петров Д.А. Указ. соч. С. 50.

<**> См.: Скакунов П. Кто в доме хозяин? // Бизнес-адвокат. 2000. N 23. С. 12.

Считаем, что при раскрытии содержания понятия "общее имущество многоквартирного дома" можно использовать перечень общего имущества в кондоминиуме, приведенный в ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" <*> от 15 июня 1996 г., а также определение конструктивных частей строения, сооружения, данное во Временной методике оценки жилых помещений. Тогда его состав можно определить следующим образом:

--------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

- общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные помещения);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание);

- оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное);

- отделочные улучшения (облицовка стен дома, скульптуры, кровля);

- инженерные коммуникации и устройства (лестницы).

С одной стороны, собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы <*>, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.

--------------------------------

<*> См.: Батлерю С. "Кондоминиум" как форма собственности на недвижимость // Вопросы экономики. 1993. N 7. С. 145 - 149.

Земельный кодекс РФ не предусматривает оформление прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением случаев кондоминиума (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения <*>. Полагаем, что положение п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем жилого дома в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев кондоминиума, следует распространять не только на кондоминиумы, но и на всех собственников квартир в многоквартирном доме. Признаком квартиры как недвижимого имущества является ее связь с землей. При этом имеет значение как сама связь с землей, так и функциональное назначение квартиры, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

--------------------------------

<*> См.: Дмитриев А.В. Коллизии норм Земельного кодекса РФ при государственной регистрации прав на землю // Юрид. мир. 2002. N 5. С. 8.

Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять общие правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома будут признаваться равными. Считаем более правильным будет использование в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры <*>. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

--------------------------------

<*> См.: Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности: Моногр. Волгоград, 2000. С. 162.

Закон не устанавливает требование об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. В связи с этим собственник квартиры в многоквартирном доме при отсутствии кондоминиума не знает его. На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир данной информации может повлечь за собой нарушение их прав.

В частности, неприменение администрацией г. Волжского положений ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования данных помещений. Полагаем, что в данном случае администрация должна получить согласие собственников квартир на совершение данных сделок и определить их долю от получаемой прибыли. Судебная практика свидетельствует об остроте данной проблемы.

Собственники квартир жилых домов, чердаки которых являлись объектами реконструкции, обжаловали распоряжение мэра г. Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" и распоряжение губернатора г. Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 г. N 1244-р в части отмены обязательности согласования условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома и возможности передачи реконструированных в мансарды чердаков в собственность инвесторов. Необходимость признания указанных актов недействительными в этой части граждане обосновывали тем, что данные действия нарушают их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе общими помещениями, создают препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами. Решением от 13 сентября 2000 г. Санкт-Петербургский городской суд жалобы удовлетворил.

Представитель губернатора Санкт-Петербурга в кассационной жалобе ссылался на то, что чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может иметь место и без согласования с иными сособственниками. Кроме того, заявителям, обратившимся в суд, в силу договоров приватизации на праве собственности принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома. Доля не определена, и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Верховный Суд РФ не согласился с этими доводами, указав, что в соответствии с действующим законодательством жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирном доме, относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других - общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенные для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанные с ней общим назначением. Согласно ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи. Чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома. В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, поэтому чердачные помещения как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Также Верховный Суд РФ отметил, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ). В связи с этим признан несостоятельным и довод представителя губернатора Санкт-Петербурга об отсутствии у собственников квартир права собственности на общее имущество дома, так как это право не зарегистрировано в установленном законом порядке (Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г., дело N 78-Г00-61).

Дата добавления: 2015-07-11