С жилыми помещениями 4 страница

Классификация условий (оснований) недействительности сделок позволит определить лишь способ (метод) и особенности признания сделок недействительными.

Таким образом, предлагаемая классификация условий (оснований) недействительности сделок, в противоположность классификации недействительных сделок, соответствует существующему положению, отраженному в действующем законодательстве, устраняет возможность отнесения недействительных сделок к разным юридическим фактам и при тщательной отработке отдельных оснований (условий) и устранении неточностей и непоследовательности будет способствовать судам правильно возбуждать дела при наличии различных условий (оснований) недействительности сделок и принимать правильные и обоснованные решения.

Спор по поводу классификации условий (оснований) недействительности сделок не возник бы, если бы не допускались терминологические неточности: понятие "недействительность сделки" не превращалось бы в "недействительную сделку"; две категории недействительности - "ничтожность" и "оспоримость" - не превращались бы в "ничтожную сделку" и "оспоримую сделку", то есть если бы фактически не придавался иной смысл ясным понятиям и вопрос классификации методов, способов признания недействительными сделок, не соответствующих требованиям закона, не подменялся классификацией недействительных сделок.

Как верно отметил И.Б. Новицкий, терминология не решает вопроса по существу, но все же не является и моментом безразличным или маловажным. Вопросы терминологии - не просто форма, внешность и т.п. Определенные термины наводят на определенные мысли, оказывают психологическое влияние и толкают иногда на определенное понимание содержания нормы и того отношения, которое регулируется этой нормой, поэтому необходимо стремиться к тому, чтобы терминология наилучшим образом соответствовала существу дела <*>.

--------------------------------

<*> См.: Указ. соч. С. 38.

К сожалению, терминологических неточностей и непоследовательности не избежал и ГК РФ (часть первая). Как и предыдущее гражданское законодательство, он повторил традиционное понятие сделки: в части, что это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Это понятие не отграничивает сделки (действительные) от недействительных сделок, которые по своей правовой природе являются правонарушениями, и, по существу, сохранились причины споров, продолжающихся в правовой литературе многие годы.

Терминологические неточности допущены и в определении недействительности сделок и подмене классификации недействительности (оспоримость и ничтожность) классификацией недействительных сделок (оспоримые и ничтожные сделки). Причем формулировки понятий "оспоримые сделки" и "ничтожные сделки" явно неудачны.

Из содержания п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, независимо от такого признания. Одновременно п. 2 этой статьи содержит указания на то, что требование (иск) о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено только лицами, указанными в Кодексе. Это значит, что оспоримая сделка не может быть признана недействительной без иска (требования) того лица, которое указано в Кодексе, то есть это требование не может быть заявлено другим лицом, а также такое решение суд не может выносить по своей инициативе. Рассмотренный способ (метод, порядок) признания сделки недействительной и является оспоримостью, и фактически речь идет не об оспоримой сделке, а об оспоримости сделки.

В том же п. 2 ст. 166 ГК РФ указано, что требования о применении последствий недействительности (а не о признании ее недействительной и применении последствий) могут быть заявлены любым заинтересованным лицом, и, кроме того, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе, то есть и без требования заинтересованного лица. Следовательно, для признания ничтожной сделки недействительной не требуется обращения с иском в суд.

В литературе обсуждался вопрос: нуждаются ли ничтожные сделки в объявлении их недействительными судом? Д.М. Генкин считал, что для признания ничтожной сделки недействительной нет необходимости в специальном решении суда <*>. Такой же точки зрения придерживался и О.С. Иоффе <**>.

--------------------------------

<*> См.: Генкин Д.М. Недействительность сделок, совершенных с целью, противной закону // Учен. зап. ВИЮН. 1947. Вып. 5. С. 49.

<**> См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 295, 297.

В.П. Шахматов считал, что для объявления ничтожных сделок недействительными судебное решение нужно, но поскольку недействительность их заранее предрешена законом, то это имеет практическое значение, главным образом, для определения последствий недействительности <*>.

--------------------------------

<*> См.: Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1967. С. 148.

Н.В. Рабинович правильно отмечала, что ничтожные сделки нуждаются в объявлении недействительными судом, так как только он может определить наличие условий, согласно закону влекущих за собой в обязательном порядке их недействительность. Кроме того, решение суда о недействительности сделки служит основанием и для всех последствий, которые закон с этим связывает. Если же стороны не приступили к исполнению ничтожной сделки, то объявление ее судом недействительной подчеркивает принципиальную недопустимость ее исполнения <*>.

--------------------------------

<*> См.: Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 16 - 17.

Если бы эти положения о необходимости объявления судом недействительными ничтожных сделок нашли отражение в ГК РФ, то не потребовалось бы Верховному Суду Российской Федерации и Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации исправлять недостатки закона (ГК РФ) и дополнять его судебным толкованием и разъяснением, которые вышли за рамки их компетенции.

Следует заметить, что совместное Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации находится в некотором противоречии с нормами ГК РФ. Хотя Гражданский кодекс РФ не содержит прямого запрета на предъявление исков о признании недействительными ничтожных сделок, но он тем не менее не требует судебного решения, так как согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожные сделки являются недействительными независимо от объявления их таковыми судом. Вот почему и ст. 12 ГК РФ, предусматривающая способы защиты гражданских прав, содержит только два вида требований (исков) по недействительным сделкам:

- признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности;

- применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Пункт 1 ст. 181 ГК РФ установил трехлетний срок исковой давности только для иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Он не предусматривает срока исковой давности для требования о признании недействительной ничтожной сделки, ибо это обусловлено формулировкой п. 1 ст. 166 ГК РФ.

С учетом изложенного полагаем, что единственно обоснованной классификацией, отражающей содержание норм права о недействительности сделок с учетом терминологической неточности в формулировках, представляющей теоретический и практический интерес, является разделение условий (оснований) недействительности сделок на два вида:

- условия (основания), при которых сделка признается ничтожной;

- условия (основания), при которых сделка может быть оспорена.

1.3. Жилые помещения как объект недействительных сделок

Развитие института права собственности на жилые помещения в России имеет свои особенности. Дореволюционное законодательство не знало классификации недвижимости на жилую и нежилую. Любое строение являлось принадлежностью земельного участка, на котором оно расположено, и следовало его судьбе. При этом различалась недвижимость в городах и селениях.

В советский период для жилой недвижимости был создан особый правовой режим. Это был единственный объект недвижимого имущества (речь идет об индивидуальных жилых домах), который мог находиться в личной собственности граждан, правда, с ограничениями.

После революции 1917 г. сначала земля <*>, а затем и недвижимость в городах <**> и селениях <***> были изъяты из оборота. Таким образом, в конце 1918 г. был сформирован муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности местных Советов, наряду с которым сохранялся незначительный по размеру личный жилищный фонд.

--------------------------------

<*> См.: Декрет от 26 октября 1917 г. "О земле" // Собрание узаконений и распоряжений Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1917. N 1. С. 3.

<**> См.: Декрет от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" // Декреты Советской власти. Т. 1. М., 1957. С. 240. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах" // Систематический сборник узаконений и распоряжений Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. М., 1919. С. 111 - 115.

<***> См.: Постановление Народного комиссариата юстиции от 6 сентября 1918 г. "О противозаконности сделок купли-продажи строений, находящихся в селениях" // Собрание узаконений и распоряжений Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1918. N 65. С. 715.

Отмена частной собственности на землю и запрет на совершение сделок с ней были закреплены также в первых послереволюционных кодифицированных актах: ст. 1 Земельного кодекса РСФСР от 30 октября 1922 г., ст. 21 ГК РСФСР от 31 октября 1922 г.

С исключением земли из объектов гражданских прав было упразднено деление вещей на движимые и недвижимые. Кроме того, владельцы личных жилых строений могли использовать жилую площадь только для себя и членов своей семьи: извлечение из владения домами нетрудовых доходов было запрещено законом. Сделки купли-продажи жилых домов подчинялись двум правилам:

1) в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не должно оказаться двух или более владений;

2) от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей должно совершаться отчуждение не более одного владения в течение трех лет. При этом под владением признавался дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками (ст. 182 ГК РСФСР 1922 г.).

Только с введением Закона "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. и Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. в гражданский оборот были введены квартиры в многоквартирном доме. Были сняты ограничения в количестве, размерах, стоимости жилой недвижимости, находящейся в собственности граждан. Данный принцип был закреплен и в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. (ст. 6, 7) <*>.

--------------------------------

<*> См.: Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. С. 99.

Эти изменения, вызванные требованием времени, нашли свое отражение в новом ГК РФ. Термин "жилая недвижимость" не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин "жилые помещения". Здесь же указан критерий классификации помещений на жилые и нежилые - предназначенность для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). В качестве объекта купли-продажи недвижимости законодатель называет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть) (п. 1 ст. 558 ГК РФ), не раскрывая их значение и правовую природу. При этом жилые помещения не указаны прямо в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Их можно отнести к тому неопределенному кругу вещей, которые законодатель определил как "все, что неразрывно связано с землей". В ст. 673 ГК РФ "объект договора найма жилого помещения" - жилой дом (его часть), квартира (ее часть) объединены общим названием "жилые помещения". Указан в ней и главный признак данных помещений - их пригодность для постоянного проживания.

Родовым понятием, согласно ГК РФ, по отношению к жилым домам, квартирам, частям жилых домов и квартир является "жилое помещение". Необходимо отметить, что к числу жилых помещений Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" относит также специализированные дома - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, а также служебные жилые помещения. Данные специализированные жилые помещения имеют особый правовой режим и не выступают в качестве объекта сделок. Это связано в первую очередь с временным или социальным характером их использования. Право пользования ими возникает на основании совокупности юридических актов (административный акт, ордер) или договора возмездного оказания услуг (гостиничных, например). Рассмотрение вопроса их правового режима не относится к теме исследования.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений:

- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ; п. 1 ст. 17 ЖК РФ);

- жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ).

В юридической литературе жилые помещения также определяются как помещения, пригодные для постоянного проживания <*>. Другие авторы к ним относят помещения, пригодные для проживания и юридически признанные таковыми <**>.

--------------------------------

<*> См.: Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис.... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 45; Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. N 5. С. 14.

<**> См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учеб. пособие. М., 1996. С. 93.

Вывод Петрова Д.А. о том, что согласно формулировке в ГК РФ к жилым помещениям можно отнести и все указанные выше специализированные жилые помещения, предназначенные для временного проживания <*>, противоречит смыслу закона. Законодатель в ГК РФ не говорит о "постоянстве проживания" в отношении жилых помещений как объекта права собственности и применяет его к отношениям социального найма.

--------------------------------

<*> См.: Петров Д.А. Указ. соч.

В ст. 15 ЖК РФ законодатель дополняет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. При этом не указывает на неразрывную связь с землей. И только в ст. 130 ГК РФ говорит о том, что к недвижимым вещам относится то, что прочно связано с землей. На наш взгляд, это не совсем правильно и именно ст. 15 ЖК РФ необходимо дополнить тем, что жилое помещение должно быть неразрывно связано с землей. В противном случае можно будет говорить о том, что строительные домики, предназначенные для временного проживания рабочих, будут признаваться жилыми помещениями, потому что они могут быть фактически использованы для целей постоянного проживания. При этом законодатель не выводит такого критерия, как постоянство, а дает только такой критерий, как предназначенность. Проведение этого анализа не относится к теме исследования.

Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <*> на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения - жилое или нежилое.

--------------------------------

<*> См.: Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

"Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан" <*>. Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.

--------------------------------

<*> Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 40.

Что будет являться объектом продажи - жилой дом или нежилое помещение, если в результате пожара объем разрушений жилого дома составил 70% и в таком техническом состоянии дом не пригоден для проживания граждан? Согласно действующему законодательству, пока помещение не снято с технического учета в качестве жилого и соответствующие изменения не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оно будет являться жилой недвижимостью и подчиняться установленному для нее правовому режиму.

В связи с этим возникает вопрос о статусе недостроенных жилых домов. На практике осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства и перехода права собственности на жилое помещение, даже если строительство выполнено на 11%. Таким образом, приобретая только фундамент дома, покупатель становится собственником объекта жилых помещений. Правомерно ли в данном случае применение законодателем критерия предназначенности объекта недвижимости для проживания граждан? Наверное, нет.

Дома, не завершенные строительством, не являются жилыми помещениями, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Это соответствовало бы одному из принципов земельного законодательства: "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ) <*>. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ такое исключение не предусматривают. В данных нормативных правовых актах этот термин не применяется. Он используется только в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ст. 25), который регламентирует лишь один из элементов правового режима не завершенных строительством жилых домов - порядок возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения прав на них. В данной ситуации речь идет не о сделке с недостроенным домом, а об уступке права застройки. Данный вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (подп. 3 п. 2 ст. 56 ЗК РФ), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства в качестве основания для возможности расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

--------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Высший Арбитражный Суд РФ относит не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу <*>. При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. Считаем, что данная позиция неверна, так как приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. На практике сделка с недостроенными жилыми домами в виде фундамента прикрывает собой сделку по приобретению земельного участка, получение которого по земельному законодательству является сложной и длительной процедурой. Полагаем, что законодатель должен определить критерии отнесения объекта, не завершенного строительством, к жилым помещениям. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, то есть допускается отсутствие только отделочных работ.

--------------------------------

<*> См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 16 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10. С. 19.

В жилищном законодательстве и юридической литературе <*> отмечают дополнительный критерий деления помещений на жилые и нежилые - благоустроенность жилого помещения. Благоустроенность - понятие относительное. Как известно, к элементам благоустройства относятся водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, электричество, газ, горячее водоснабжение, мусоропровод, лифт. Уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков и зависит от развитости инфраструктуры конкретного населенного пункта. Такой точки зрения придерживается и судебная практика <**>.

--------------------------------

<*> См.: Петров Д.А. Указ. соч. С. 47.

<**> См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1994. С. 172.

Итак, анализ применяемых законодателем критериев классификации помещений на жилые и нежилые позволяет сделать вывод о том, что главным критерием отнесения помещений к объектам сделок с жилыми помещениями является их предназначенность для проживания граждан.

В науке гражданского права при определении понятия "жилое помещение" наряду с указанными используются и другие критерии.

В.В. Витрянский <*> и В.П. Камышанский <**> указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.П. Камышанский дает следующее определение жилого помещения: "Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)". Полагаем, что в этом определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Договоры по передаче имущества. М., 2000. С. 205.

<**> См.: Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 248.

Понятие жилого помещения как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилое помещение - это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Наряду с термином "жилое помещение" законодатель применяет термины "недвижимость в жилищной сфере" (Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РФ), "жилище" (Конституция РФ, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Полагаем, что необходимо определить их значение для решения вопроса о возможности употребления как равнозначных с термином "жилая недвижимость".

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" под недвижимостью в жилищной сфере понимается "недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

- земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные пристройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы".

В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий предназначенности ее использования. В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта осуществления права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная <*>.

--------------------------------

<*> См.: Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юрид. мир. 2001. N 4. С. 41.

Вопрос о возможности применения термина "жилая недвижимость" тесно связан с проблемой соотношения понятий "здание" и "помещение", которая в юридической литературе и законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие "здание" включает в себя понятие "помещение" <1>, так как последнее является частью первого <2>. Другие рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости <3>. Некоторые цивилисты допускают использование понятия "жилое помещение" в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть <4>.

--------------------------------

<1> См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Науч.-практ. пособие. М., 1997. С. 217; Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. N 12. С. 12.

<2> См.: Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилая недвижимость как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. N 7. С. 107.

<3> См.: Козлова Е.В. Аренда как договорное обязательство // Юрид. мир. 1999. N 11. С. 44

<4> См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.

Неоднозначно решает данный вопрос и законодатель. В соответствии со строительными нормами помещение определяется как "пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями" <*>. С этой точки зрения в качестве частей здания выступают именно строительные конструкции, а не помещения. Иное понятие помещения дается в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" <**> и во Временной методике оценки жилых помещений, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115 <***>: помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований. В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" жилые помещения указаны в качестве самостоятельных объектов недвижимости наряду со зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

--------------------------------

<*> Сборник нормативов и положений 10-01-94. Приложение А.

<**> См.: Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963

<***> См.: Закон. 1996. N 10. С. 75 - 83.

Считаем, что правильнее применительно к отношениям сделок применять термин "жилая недвижимость" или "недвижимость в жилищной сфере", а не "жилое помещение". Понятие "жилое помещение" включает в себя только жилые комнаты и подсобные помещения. Термины "жилая недвижимость", "недвижимость в жилищной сфере" шире понятия "жилое помещение". Они включают в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Дата добавления: 2015-07-11