С жилыми помещениями 1 страница

1.1. Понятие недействительной сделки с жилыми помещениями

(методологические вопросы)

Проблема признания сделок недействительными и правового регулирования их последствий связана с соотношением и анализом условий их действительности.

Чтобы поставить вопрос о недействительности сделки с тем или иным объектом, в том числе с жилыми помещениями, необходимо исследование критериев (оснований) признания их таковыми. Это связано в первую очередь с анализом действительности сделки, которая вытекает из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с учетом того, что сделка действительна при одновременном наличии таких условий, как ее законность и содержание, гражданская дееспособность участников, соответствие их воли и волеизъявления, надлежащая форма. Невыполнение хотя бы одного условия влечет за собой недействительность сделки. На это и указывает гражданское законодательство, содержащее нормы, определяющие различные пути признания сделок недействительными.

Сделка может быть признана недействительной, если совершенное действие в виде ее не обладает качествами юридического факта, то есть не порождает возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей в силу порочности того или иного условия сделки. Эта порочность может касаться всех четырех условий сделки, что требует анализа каждого из них.

Анализ порочности законности содержания сделки связан со следующими направлениями исследования: а) определение несоответствия закону или иным правовым актам, что требует раскрытия понятий "закон" и "иной правовой акт"; б) уточнение понятий "основы правопорядка" и "основы нравственности" и в связи с этим анализ сделки, совершенной с целью, противной этим основам. Определение этих направлений в исследовании позволяет выявить особенности сделок с жилыми помещениями в случае нарушения участниками сделок правовых и нравственных требований при их совершении.

Действующее гражданское законодательство (ст. 169 ГК РФ) содержит понятие "основы правопорядка и нравственности", которое затрудняет применение судебной практикой, что требует надлежащего толкования и доработки норм, раскрывающих "основы правопорядка" и такое неправовое понятие, как "основы нравственности".

Некоторые авторы считают, что если речь идет о нарушении "основ правопорядка", то "имеются в виду сделки, подпадающие под категорию совершенных в противоречии с публичным порядком в стране" <*>. Одним из возможных признаков такого рода сделок может служить уголовная наказуемость соответствующего действия. Но для гражданско-правового регулирования было бы целесообразно законодательно определить круг норм, раскрывающих "основы правопорядка". Получается, что и диспозиция ст. 169 ГК РФ может быть разделена:

--------------------------------

<*> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995; Брагинский М.И. Сделки, виды и формы // Комментарий к новому ГК РФ. М., 1995. С. 42.

- на недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка;

- недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам нравственности.

Исходя из содержания диспозиции ст. 169 ГК РФ о цели, противной основам нравственности, видимо, недостаточно использовать подход только в рамках противоречия нормам морали, так как по своему смыслу эта норма права объединяет направленность сделки одновременно против основ правопорядка и против основ нравственности. Вот почему с нормотворческой точки зрения необходимо использовать союз "и" в диспозиции ст. 169 ГК РФ.

Такой подход можно использовать к сделкам, совершаемым с жилыми помещениями, так как при наличии цели, заведомо противной основам правопорядка при передаче жилых помещений от одних лиц другим, могут нарушаться и нормы морали. Например, это касается таких аспектов, как: заблуждение, обман, угроза, насилие, которые нередко имеют место при совершении сделок с жилыми помещениями.

Изменения, которые законодателю следует внести в ст. 169 ГК РФ, позволят отграничить сделки, подпадающие под признаки этой статьи, от оснований для признания недействительными сделок, не соответствующих требованиям закона и иных правовых актов, предусмотренных ст. 168 ГК РФ <*>.

--------------------------------

<*> См.: Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву: Учебник. М., 1999. С. 75 - 77.

Проблема установления недействительной сделки связана с ее несоответствием закону и иным правовым актам в рамках ст. 168 ГК РФ. В связи с этим необходимо уяснить, что понимать под такими понятиями, как "закон" и "иной правовой акт". В соответствии со ст. 3 ГК РФ под законами понимаются сам Гражданский кодекс РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными актами, содержащими нормы гражданского права, понимаются указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.). Таким образом, гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень норм, определяющих понятие "иные правовые акты", который подтверждается п. 6 ст. 3 ГК РФ.

При совершении сделок, связанных с противоречием нормам права, основам правопорядка и нравственности, можно говорить о том, что недействительная сделка находится в сфере гражданского правонарушения, а следовательно, признание такой сделки недействительной - это своеобразная гражданско-правовая санкция, которая определяет и некоторые последствия для участников сделки.

Нередки ситуации, когда сделка не соответствует нормативным актам министерств и ведомств. В этих случаях российские суды традиционно признают такие сделки ничтожными.

Несоответствие сделки норме права, а вместе с ней и нормативному акту министерства или ведомства, в котором она установлена, может оказаться основанием для признания сделки недействительной. При рассмотрении требований о признании сделки недействительной в связи с ее несоответствием нормативному акту министерства или ведомства суду следует установить, относится ли такой нормативный акт к актам, о которых идет речь в п. 7 ст. 3 ГК РФ, или нет.

Таким образом, определение недействительности сделки по основанию несоответствия закону или иным правовым актам требует, с одной стороны, ориентации в системе нормативных правовых актов на уровне их отнесения к понятиям "закон" или "иные правовые акты", а с другой стороны, установления действий участников сделки с жилым помещением на уровне соответствия или несоответствия требованиям норм этих актов.

Одним из важных вопросов при признании сделок недействительными является определение порочности субъектного состава. Механизм такого определения предусматривает необходимость учета всех категорий субъектов и определение их гражданской дееспособности. В силу ценности сделок с жилыми помещениями в них участвуют субъекты на уровне физических и юридических лиц, а также публично-правовые образования.

Как отмечает В.А. Тархов, "субъектами правового отношения являются лица, персонально и имущественно обособленные, обладающие правами и несущие обязанности в правоотношении" <*>. Персональное обособление проявляется в наличии у лица имени (наименования) и места проживания (места нахождения).

--------------------------------

<*> Тархов В.А. Гражданское право: Общая часть. Чебоксары, 1997. С. 109.

В рамках субъектного состава сделок с жилищной недвижимостью следует отметить особую сложность, когда в этих сделках участвует несовершеннолетний субъект.

Учитывая, что если несовершеннолетний является одной из сторон в сделке, в том числе обмена, дарения, сдачи внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих за собой уменьшение имущества подопечного, то такая сделка может быть действительна только с разрешения органа опеки и попечительства (если несовершеннолетний не достиг четырнадцати лет) или с согласия этого органа (при достижении несовершеннолетним возраста от четырнадцати до восемнадцати лет) (ст. 37 ГК РФ). При несоблюдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной. Такие судебные споры довольно часты, если предметом сделки купли-продажи является жилое помещение.

Примерами может служить принятие судебного решения о признании недействительной сделки по купле-продаже части жилого дома в г. Новороссийске, в результате которой несовершеннолетний Дмитриев Д. был незаконно лишен жилья <*>; принятие судебного решения в г. Томске о признании недействительными сделок по приватизации и в дальнейшем обмене квартиры, в результате которых были ущемлены права несовершеннолетнего Завьялова <**>.

--------------------------------

<*> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 4. С. 19 - 20.

<**> См.: Там же. 1997. N 9. С. 13 - 14.

Важной проблемой в сделках с недвижимым имуществом является участие в них граждан, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значение своих действий или руководить им, не признанные судом недееспособными, а также признанные судом недееспособными.

Граждане названных категорий самостоятельно производить отчуждение недвижимого имущества не могут. За граждан, признанных в судебном порядке недееспособными, сделки от их имени и в их интересе совершают опекуны, а при совершении сделок с лицом, ограниченным в дееспособности, попечитель наделен правом "дать согласие на совершение таких сделок". При этом опекун и попечитель должны получить разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки с недвижимостью (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Тем не менее на практике такие сделки происходят в связи с тем, что отсутствует информация, прежде всего о лицах, которые признаны в законном порядке недееспособными. С этим обстоятельством связаны гражданско-правовые последствия, которые в дальнейшем достаточно трудно реализовать. Механизм этих последствий определяется правилами ст. 171 ГК РФ, которая закрепляет, что каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В связи с этим возникает проблема организационно-правового характера определения надлежащего субъекта сделки. В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован до конца, в результате чего на практике возникает проблема установления сделкоспособности участника сделки.

Нередко встает вопрос (как правило, на визуальном уровне), насколько данный субъект сделкоспособен, так как его поведение вызывает сомнение в надлежащем выражении (изъявлении) им воли, и насколько он в силу возможности или ее отсутствия осознает значение своих действий. В связи с этим возникает необходимость в соответствии со ст. 6 ГК РФ использовать аналогию права и исходить из принципа разумности. Этот принцип следует применять, когда указанными субъектами совершаются (или планируются к совершению) сделки с недвижимым имуществом. Особое значение это обстоятельство имеет при их регистрации в регистрационных палатах субъектов РФ или при совершении сделок, удостоверяемых нотариусом (например, при заключении сделок ренты, ипотеки).

С целью решения возникшей проблемы следует отметить, что гражданское законодательство не урегулировало ту область отношений, которая связана с установлением недееспособности, ограниченной дееспособности субъекта при совершении сделки с жилыми помещениями. Вследствие этого на практике возникает необходимость определить, является или не является субъект сделкоспособным, учитывая то, что и медицинские документы о психическом состоянии гражданина, и решение суда о признании его ограниченно дееспособным или недееспособным составляют частную тайну гражданина. Данная проблема касается тех должностных лиц, деятельность которых связана с оформлением сделок с жилой недвижимостью, вместе с тем требуется уточнение обязанностей попечителей ограниченно дееспособных лиц и опекунов недееспособных лиц. Таким образом, разрешение поставленной проблемы связано, во-первых, с введением реестра лиц, не обладающих гражданской сделкоспособностью, и, во-вторых, с законодательным усилением надзора за такими лицами со стороны попечителей и опекунов.

Помимо физических лиц, в сделках с жилой недвижимостью участвуют как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица. Эти субъекты как участники гражданских правоотношений имеют схожие черты в части правоспособности. Общая правоспособность индивидуального предпринимателя выводится из нормы ст. 23 ГК РФ: "...к их деятельности применяются правила Гражданского кодекса, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения".

У юридических лиц правоспособность и дееспособность возникают одновременно в момент их государственной регистрации (п. 2 ст. 51 ГК РФ). Если общий характер правоспособности граждан не вызывает сомнения, то в определении ее вида у юридических лиц в теории гражданского права отсутствует единое мнение.

Проблематика сущности юридического лица как субъекта гражданского права довольно широко освещена в юридической литературе. По общему мнению, основанному на положениях ГК РФ, все коммерческие организации, за исключением указанных в ст. 49 ГК РФ (унитарные предприятия), обладают общей правоспособностью <*>. Специальной правоспособностью наделены унитарные предприятия, некоммерческие и иные организации, которые могут совершать только те действия, которые предусмотрены в их учредительных документах.

--------------------------------

<*> См.: Брагинский М., Ярошенко К. Граждане (физические лица). Юридические лица (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1995. N 2. С. 10; Суханов Е.А. Юридические лица (Комментарий ГК РФ) // Там же. N 3. С. 4; Лаптев В.В. Предпринимательское право: понятие и субъекты. М., 1997. С. 44 - 45.

В юридической литературе существуют и другие точки зрения. Отмечается декларативный характер положения абз. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ об универсальной правоспособности коммерческих организаций, "поскольку огромное количество их потенциальных возможностей подлежит лицензированию", в связи с чем делается правильный вывод о том, что правоспособность всех видов юридических лиц носит специальный характер <*>. В.В. Кудашкин выделяет смешанную правоспособность юридических лиц. Он указывает, что одно и то же юридическое лицо одновременно может иметь общую правоспособность на осуществление любых видов нелицензируемой деятельности в пределах общего дозволения и специальную - в сфере действия запрета, на которую не распространяется принцип общей правоспособности <**>.

--------------------------------

<*> См.: Елисеев И.В. Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. СПб., 1996. Ч. 1. С. 113; Цирульников В.Н. Определение юридического лица как субъекта гражданского права: Учеб. пособие. Волгоград, 2001. С. 58 - 59.

<**> См.: Кудашкин В.В. Специальная правоспособность субъектов гражданского права в сфере действия общего запрета // Государство и право. 1999. N 5. С. 49 - 52.

Существует и иное мнение, согласно которому все юридические лица не имеют ни общей, ни специальной правоспособности в их подлинном смысле слова, а обладают специальным правовым статусом, который определен посредством указания на цель деятельности юридического лица. Он формируется из правоспособности как общей предпосылки правообладания и компетенции и обязанности в отношениях с регулятивными органами (таможенными, налоговыми, лицензионными и др.).

Дееспособность организаций выражается в способности своими действиями приобретать субъективные гражданские права, создавать обязанности и нести имущественную ответственность. Юридическое лицо способно формировать и выражать волю через свои органы. В связи с этим дееспособность определяется в первую очередь его "организационным единством", содержание которого составляют юридические связи, обеспечивающие единство элементов, образующих конструкцию юридического лица <*>.

--------------------------------

<*> Подробнее об этом см.: Цирульников В.Н. Признак "организационное единство" и его влияние на правосубъектность коммерческих организаций (теоретический и правовой аспекты): Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Волгоград, 1998.

В связи с тем что государственные и муниципальные унитарные предприятия не являются собственниками закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения имущества, они владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с уставными целями. Однако распоряжение недвижимым имуществом, в том числе жилыми помещениями, требует согласия собственника, интересы которого представляют комитеты по управлению имуществом (ст. 295 ГК РФ). В случае неполучения такого согласия сделка по отчуждению недвижимого имущества будет ничтожной.

Еще более ограничены права в отношении жилой недвижимости федеральных казенных предприятий и учреждений, основанных на праве оперативного управления. Никаким имуществом, кроме как готовой продукцией, казенное предприятие самостоятельно распоряжаться не может. Собственник имущества (движимого и недвижимого), закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять у них излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (ст. 296 ГК РФ). Но есть исключение из этого правила: имуществом, заработанным учреждением от законной, то есть предусмотренной учредительными документами, деятельности, оно распоряжается самостоятельно. Таким образом, при решении вопроса о правоспособности учреждения продавать принадлежащие ему жилые помещения следует проверять основание его приобретения - передано ли оно собственником на праве оперативного управления (и тогда требуется согласие последнего на его отчуждение) или приобретено за счет самостоятельно заработанных средств (свобода распоряжения в данном случае будет не ограничена). Эту информацию можно получить из анализа балансовых документов, так как учреждения ведут два баланса, отражающих отдельно оборот имущества, переданного на праве оперативного управления, и собственное имущество учреждения.

Отчуждение жилой недвижимости хозяйственными обществами тоже имеет особенность. Закон применительно к ним вводит понятие "крупная сделка". Речь идет о неправомочности исполнительного органа самому принимать решение о такой сделке без согласия совета директоров или решения общего собрания участников общества. Крупной является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества <*>.

--------------------------------

<*> См.: Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". Ст. 46 // Собрание законодательства РФ. 1998. N 7. Ст. 785; Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах". Ст. 78 // Собрание законодательства РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

Имеются определенные особенности и в гражданской правосубъектности Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований. С одной стороны, указанные субъекты участвуют в гражданско-правовых отношениях на равных началах с гражданами и юридическими лицами, а с другой - законодатель приравнял их статус в этой сфере к правоспособности юридических лиц (ст. 124 ГК РФ). В связи с тем что государство всегда действует в публичных интересах, в том числе и тогда, когда участвует в гражданском обороте, это позволяет ему самоограничивать или расширять свою правоспособность <*>. Имеются и иные суждения на этот счет. О.Г. Барткова определяет правосубъектность государства как специальную и целевую одновременно <**>. Советские цивилисты, отмечая, что государство правосубъектно с точки зрения норм всех отраслей права и что оно может быть обладателем любого имущественного права, правоспособность государства называли универсальной <***>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1998. Ч. 1. С. 181 - 182.

<**> См.: Барткова О.Г. Проблемы участия Российской Федерации в имущественных отношениях, регулируемых гражданским законодательством: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Тверь, 2002. С. 18

<***> См.: Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1972. Т. 1. С. 139 - 140.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 19) предусматривает, что продажа иным лицам квартир и домов государственного, муниципального и общественного фонда без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан не допускается.

Применение данного нормативного правового акта послужило основанием для принятия судебных решений о признании недействительными сделок купли-продажи заселенных квартир и домов.

Так, арбитражным судом была признана недействительной сделка купли-продажи производственных зданий, сооружений и жилищного фонда в п. Солнечный Сусанинского района Костромской области, заключенная 16 мая 1989 г. между Костромским территориальным государственно-кооперативным производственным объединением бытового обслуживания населения и кооперативом "Реставратор" <*>. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ своим Определением признала недействительным договор купли-продажи многоквартирного жилого дома, заключенный между научно-производственным объединением "Машиностроитель" и Международной ассоциацией делового сотрудничества "Пэком" <**>.

--------------------------------

<*> См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 мая 1994 г. N 14 // Вестник ВАС РФ. 1994. N 7. С. 34.

<**> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 9. С. 4.

Известно, что только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Нарушение этого правила приводит к ничтожности сделки. Так, Волжский городской суд отказал М. в удовлетворении исковых требований о признании сделки купли-продажи дома действительной ввиду того, что она была осуществлена лицами, не являющимися собственниками, что существенно нарушило права и интересы настоящего собственника.

Введение института государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ) изменило систему доказательств принадлежащего права. Основным из них является государственная регистрация права. На момент совершения сделки права продавца на отчуждаемую им жилую недвижимость должны подтверждаться сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, по отношению к договору купли-продажи жилого помещения не применяется п. 2 ст. 455 ГК РФ, согласно которому предметом сделки может быть как существующий в наличии у продавца объект, так и имущество, которое будет им произведено или приобретено в будущем.

Судебная практика, применяя нормы о государственной регистрации прав на недвижимость, признает сделки, совершенные законными владельцами жилой недвижимости, право собственности которых не зарегистрировано, ничтожными, поскольку имуществом распорядилось лицо, не являющееся собственником <*>.

--------------------------------

<*> См.: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", п. 2 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 1. С. 81.

В ситуациях, когда одной из сторон сделки купли-продажи жилой недвижимости является гражданин, а другой - юридическое лицо, возникает вопрос о применении к этим отношениям положений Закона РФ "О защите прав потребителей".

Также в гражданско-правовой сфере по вопросу субъектного состава могут возникнуть правовые ситуации, вытекающие из области защиты прав потребителей.

Закон РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 <*> регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг); устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

--------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 140.

Заключив договор на покупку недвижимости, покупатель пользуется защитой указанного Закона при наличии двух условий:

1) продавец является предпринимателем без образования юридического лица или коммерческой организацией, осуществляющей продажу объектов жилой недвижимости в качестве уставной деятельности;

2) жилая недвижимость приобретается гражданином для личного проживания и (или) членов его семьи.

Данный Закон устанавливает повышенные меры ответственности продавца за недостатки жилого помещения, включая законную неустойку за несвоевременное выполнение требования покупателя об их устранении.

Закон не ограничивает круг субъектов, пользующихся жилым помещением. При этом ст. 288 ГК РФ устанавливает специальное требование к назначению жилого помещения - оно должно быть предназначено для проживания граждан. То же самое повторяется в ст. 17 ЖК РФ. Следует отметить, что используемая законодателем формулировка "для проживания граждан" является неточной. Вместо термина "граждан" правильнее было бы употребить более широкие по смыслу слова: "лиц", "физических лиц", так как субъектами, пользующимися жилым помещением и совершающими сделки с ним, могут быть и лица без гражданства, а также иностранные граждане.

ГК РФ запрещает размещение в жилых домах промышленных производств, потому что целью приобретения жилых помещений является удовлетворение жилищных потребностей граждан. Следовательно, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, приобретая в собственность жилую недвижимость, могут реализовать право пользования ею только посредством передачи их по договору коммерческого найма либо на других основаниях, передавая ее во временное владение и пользование физическим лицам. В то же время норма ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях граждан, если это не нарушает права и законные интересы других граждан. Существует ограничение, запрещающее размещение промышленных производств в жилых помещениях. Тем не менее законодатель не раскрывает понятие "промышленное производство" в целях жилищного законодательства. В связи с этим мы считаем, что законодателю следует внести в действующее законодательство признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

В связи с неделимостью жилой недвижимости при множественности лиц на стороне продавцов и (или) покупателей собственность на жилую недвижимость является общей. Она может быть долевой, когда доля каждого собственника заранее известна (ст. 244 ГК РФ), а в исключительных случаях - совместной (без определения долей, например, в случае приобретения жилья супругами, ст. 256 ГК РФ).

Продажа жилой недвижимости, принадлежащей продавцу на праве общей собственности, имеет свои особенности, обусловленные обязанностью каждого сособственника согласовывать свои действия по распоряжению жилым помещением с другими сособственниками. Как было отмечено, это является ограничением прав собственника, в том числе в отношении жилой недвижимости.

Владение, пользование, распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ). Следовательно, если кто-нибудь из сособственников возражает против продажи жилого помещения, оно не может быть продано целиком. Возможна лишь продажа его доли (части) либо выделение доли из общего имущества в натуре и последующая его продажа. При этом оставшиеся собственники имеют преимущественное право покупки.

При согласии всех собственников на продажу жилья, находящегося в общей собственности, в договоре купли-продажи в качестве продавцов указываются все участники общей долевой собственности. При этом каждый из них продает свою долю и каждый подписывает договор.

Аналогично происходит и покупка жилья в общую собственность. В качестве покупателей указываются все лица, приобретающие жилье в общую собственность, желательно с указанием доли каждого.

Дата добавления: 2015-07-11