Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение (на дату проведения оценки стоимости) всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Вывод: В данном случае, при определении рыночной стоимости земельного участка наиболее обоснованным будет метод капитализации земельной ренты (дохода).

9. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ (ДОХОДА)

Ставки арендной платы за земельные участки

Под риском понимается степень определенности (неопределенности) достижения в будущем некоторых ожидаемых результатов. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности вправе требовать инвестор при прочих равных условиях.

Таким образом, основная задача расчета ставок дисконта – позволить Оценщику правильно рассчитать уровень риска, связанный с вложением средств в конкретное предприятие.

При рассмотрении прогноза дисконтированного денежного потока риск может быть интерпретирован как вероятность осуществления прогнозных оценок.

Выбор ставки дисконта должен осуществляться исходя из определения денежного потока, к которому она применяется. Денежный поток может исчисляться как до, так и после уплаты налогов; как на реальной, так и на номинальной (то есть не очищенной от инфляции) базе.

Существует несколько видов ставки дисконта, каждая из которых имеет определенную специфику расчета. Выбор вида ставки зависит от того, что Оценщик подразумевает под доходом. Если Оценщиком в качестве базы для расчета стоимости капитала компании был выбран денежный поток для собственного капитала, то могут быть использованы два подхода к расчету ставки дисконта:

- метод кумулятивного построения.

Упомянутые модели являются и взаимозаменяемыми, и взаимодополняющими одновременно.

Если же составляется прогноз денежных потоков для всего инвестированного капитала (включая заемные средства), то для расчета коэффициента дисконтирования применяется метод средневзвешенной стоимости капитала.

Как правило, модель оценки капитальных активов применяется в случаях, если есть достаточная ретроспективная информация фондового рынка за 5-10 лет и более. В российской оценочной практике использование модели САРМ осложнено тем, что фондовый рынок, на который должна опираться модель, находится в стадии зарождения. Для данного этапа развития российского рынка характерны:

- незначительное количество активно обращающихся корпоративных ценных бумаг;

- короткая история котировок, то есть отсутствие массива статистической информации для расчета доходности за длительный период;

- большое количество недооцененных акций, то есть акций, значительный рост стоимости которых можно ожидать в ближайшие годы.

---

Дата добавления: 2015-07-11