|
Читайте также: |
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:
,
где Сс – стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.;
П – площадь здания, кв.м;
Сан – стоимость 1 кв. м площади сопоставимых аналогов, руб.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
В настоящее время на рынке недвижимости Тулы спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.
В результате анализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости. Распечатки WEB-публикаций с информацией об аналогах объекта оценки представлены в Приложении 6.
Таблица 15 – Информация об аналогах объекта недвижимости (торговое назначение)
| Показатели | Ан. №1 | Ан. №2 | Ан. №3 |
| Местонахождение | г. Тула, ул. Староникитская | г. Тула, ул. Староникитская, 37 | г. Тула, Черниковский пер., 4 |
| Источник информации | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie11/ | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 http://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/otdel_zdan/511342 | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie36/ |
| Наличие коммуникаций | Все | Все | Все |
| Уровень отделки | Хор. | Хор. | Хор. |
| Стоимость аналога с НДС, руб. | 25 000 000 | 84 240 000 | 130 000 000 |
| Стоимость аналога без НДС, руб. | 21 186 441 | 71 389 831 | 110 169 492 |
| Общая площадь,кв.м. | 380,0 | 1404,0 | 1748,6 |
| Техническое состояние | А | А | А |
Техническое состояние аналогов оценивалось по логической шкале укрупненных оценок:
Таблица 16 –Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий
| Характеристика технического состояния | Диапазон коэффициентов физического износа, % | Код технического состояния |
| Отличное состояние, ремонт не требуется | 0 – 20 | А |
| Хорошее состояние, требуется текущий ремонт | 20 – 40 | B |
| Удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов | 40 – 60 | C |
| Неудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт | Более 60 | D |
При оценке стоимости аналогичных объектов возникла необходимость внесения корректировок, поскольку выбранные аналоги отличаются от объекта оценки по ряду признаков. К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки:
1. Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.
Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.
Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Согласно коллективным экспертным оценкам, скидка на уторгование на цены торгово-офисных объектов составляет в среднем 12%.
2. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.
3. Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными торговыми зданиями, различающимися по размерам. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.
4. Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к основным автомагистралям города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Выбранные аналоги расположены в том же районе, что и объект оценки, поэтому данная корректировка не применялась.
5. Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв. м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. Корректировка на площадь рассчитывалась по методике, описанной в п. 3.3.
Таблица 17 - Расчет коэффициента торможения (продажа зданий торгового назначения)
| Местонахождение | г. Тула, ул. Староникитская | г. Тула, ул. Староникитская, 37 |
| Источник информации | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie11/ | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 http://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/otdel_zdan/511342 |
| Наличие коммуникаций | все | все |
| Уровень отделки | Хор. | Хор. |
| Техническое состояние | А | А |
| Стоимость аналога с НДС, руб. | 25 000 000 | 84 240 000 |
| Стоимость аналога без НДС, руб. | 21 186 440,68 | 71 389 830,51 |
| Общая площадь, кв.м. | ||
| Стоимость 1 кв.м. без НДС, руб. | 55 753,79 | 50 847,46 |
| Соотношение площадей | 3,69 | |
| Соотношение цен за 1 м2 | 0,912000063 | |
| Логарифм площадей | 1,305626458 | |
| Логарифм соотношения цен | -0,09211522 | |
| Коэффициент торможения | -0,070552507 |
6. Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют сравнительно равный уровень отделки, поэтому данная корректировка не применялась.
7. Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.
8. Корректировка на техническое состояние зданий. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Объект оценки и аналоги имеют одинаковое техническое состояние, в связи с чем данная корректировка не применялась.
После применения всех корректировок получен ряд данных по стоимости объектов-аналогов. Для определения степени однородности полученного ряда используется коэффициент вариации, который рассчитывается по формуле:
,
где Ci – i-ое значение ряда;
k – количество членов ряда.
Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3, т.е. 30% (согласно методике Д. Сепетлиева).
Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости произведен как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок (цена, взвешенная по количеству корректировок), а другая – степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога (цена, взвешенная по степени отклонения).
Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:
,
где D – весовой коэффициент аналога;
Q – общее количество корректировок по всем аналогам / суммарный процент отклонения скорректированных цен аналогов от первоначальных цен предложений;
q – количество корректировок по данному аналогу / процент отклонения скорректированной цены данного аналога от первоначальной цены предложения;
n – количество аналогов, использованных при расчетах.
Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом представлен в таблице:
Таблица 18 - Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом
| Показатели | Объект оценки | Ан. №1 | Ан. №2 | Ан. №3 |
| Стоимость аналога с НДС, руб. | - | 25 000 000 | 84 240 000 | 130 000 000 |
| Общая площадь зданий, кв.м. | 850,0 | 380,0 | 1 404,0 | 1 748,6 |
| Техническое состояние | А | А | А | А |
| Стоимость аналога без НДС, руб. | 21 186 441 | 71 389 831 | 110 169 492 | |
| Стоимость 1 кв.м. аналога без НДС, руб. | - | 55 754 | 50 847 | 63 004 |
| Корректировка на торг | - | 0,88 | 0,88 | 0,88 |
| Корректировка на дату предложения | - | |||
| Корректировка на тип здания | - | |||
| Корректировка на местоположение | - | |||
| Корректировка на площадь | - | 0,94 | 1,04 | 1,05 |
| Корректировка на коммуникации | - | |||
| Корректировка на уровень отделки | - | |||
| Корректировка на техническое состояние | - | |||
| Итоговая корректировка | - | 0,83 | 0,92 | 0,92 |
| Скорректированная цена за 1 кв. м, руб. | - | 46 276 | 46 779 | 57 964 |
| Коэффициент вариации, % | - | - | - | 10% |
| Количество корректировок | - | |||
| Удельный вес по количеству корректировок | - | 33,33% | 33,33% | 33,33% |
| Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб. | 50 335 | |||
| Процент отклонения от первоначальной цены предложения | - | 17,00% | 8,00% | 8,00% |
| Удельный вес по отклонению от первоначальной цены | - | 24,24% | 37,88% | 37,88% |
| Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб. | 50 894 | |||
| Итоговая стоимость 1 кв.м., руб. | 51 000 | |||
| Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС | 43 350 000 |
В результате стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 15 февраля 2012 г. составила 43350000 (Сорок три миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, без НДС.
Дата добавления: 2015-12-08; просмотров: 164 | Нарушение авторских прав