Читайте также:
|
|
При определении стоимости объекта оценки доходным подходом был произведен анализ арендных платежей по аналогичным объектам недвижимости в данном районе г.Алматы.
Т.к. предложения о сдаче в аренду цокольных и подвальных помещений отсутствуют, были приняты з аналоги объекты, расположенные на первом этаже, в связи с чем стоимость аренды 1 кв.м. скорректирована на -25%.
Рыночные арендные ставки
Таблица 11.
Месторасположение | стоимость/месяц | Площадь, м2 | Арендная ставка, долларов США за 1м2 | Телефон |
мкр. Таугуль-1 | 337-86-01 | |||
Саина - Жандосова | 11,9047619 | 328-07-57 | ||
Орбита - 4 | 10,15 | 8(701)977-74-44 | ||
Курс доллара США, $ | 147,91 | |||
Средняя величина, тенге | ||||
поправка на этажность | -25% | |||
Расчет стоимости имущества с использованием
метода капитализации дохода
Таблица 12.
Показатели | Значения, тенге | |
Средняя ставка арендной платы в месяц за 1м2 (Ас) | ||
Общая площадь объекта, м2 (Sобщ) | 416,3 | |
Потенциальный валовой доход: (ПВД = Ас х Sобщ х 12мес.) | 5 921 309 | |
Вакантность объекта и недополучение арендной платы (Кнед) -5% | 296 065 | |
Реальный валовой доход (РВД = ПВД - Кнед): | 5 625 244 | |
Текущие операционные расходы (Кр) – 5% | 281 262 | |
Чистый операционный доход (ЧОД = РВД - Кр): | 5 343 982 | |
Коэффициент капитализации (Кк): | 0,135 | |
· безрисковая процентная ставка, % | 7,5 | |
· премия за риск, % | 2,0 | |
· надбавка за низкую ликвидность, % | 1,5 | |
· надбавка за инвестиционный менеджмент, % | 1,0 | |
- коэффициент рекапитализации: (100%/65 лет), % | 1,5 | |
(65 лет – экономически полезный срок жизни здания) | ||
Стоимость объекта оценки: | 39 585 050 |
Стоимость квартиры, полученная доходным подходом, составляет 39 585 050 тенге.
4. РЕШЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
При определении рыночной стоимости объекта, используя утвержденные правила оценки недвижимого имущества, получены следующие результаты:
Затратный подход – 12 892 317 тенге;
Сравнительный подход – 55 327 016 тенге;
Доходный подход – 39 585 050 тенге.
При сведении результатов использованных методов обосновывается приоритетность одного или нескольких с последующим определением рыночной стоимости объекта.
Затратный подход показывает затраты на воспроизводство аналогичного объекта. Удельный вес – 40 %.
Сравнительный подход отражает реальную рыночную стоимость, сложившуюся на рынке недвижимости. Удельный вес – 50%.
Доходный подход ориентирован на расчет рыночной стоимости объекта через возможность получения дохода исключительно через сдачу объекта в аренду. Удельный вес –10%.
Определение итоговой стоимости объекта оценки.
Таблица 13.
Наименование подхода | полученная стоимость | весовой коэффициент | компонент итоговой стоимости |
затратный подход (метод восстановительной стоимости) | 12 892 317 | 0,4000 | 5 156 927 |
Сравнительный подход (метод сравнения продаж) | 55 327 016 | 0,5000 | 27 663 508 |
доходный подход (метод прямой капитализации) | 39 585 050 | 0,1000 | 3 958 505 |
Рыночная стоимость объекта, тенге | 36 778 940 | ||
Рыночная стоимость объекта, долларов США | 147,91 | 248 658 |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 416,3 кв.м, находящегося по адресу: г. Алматы, Ауэзовский район, мкр.Таугуль-2, д.37, округленно составляет 36 779 000 (тридцать шесть миллионов семьсот семьдесят девять тысяч) тенге, что при курсе Нацбанка РК на дату оценки $1 = Т 147,91, эквивалентно 248 658 долларам США.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публично оферты прошло не более шести месяцев.
Дата добавления: 2015-12-07; просмотров: 66 | Нарушение авторских прав