Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Оценка стоимости доходным подходом

Читайте также:
  1. I.V. Оценка функционального состояния пациента
  2. III. Оценка выполнения требований стандарта
  3. IV.Оценка альтернатив и поиск решений.
  4. Quot;Как определить норму и массу прибавочной стоимости.
  5. V. Место осуществления, строительная площадка и экологическая оценка
  6. VIII. ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ОСВОЕНИЯ ОСНОВНЫХ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММ МАГИСТРАТУРЫ
  7. X. Финансовая оценка

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом был произведен анализ арендных платежей по аналогичным объектам недвижимости в данном районе г.Алматы.

Т.к. предложения о сдаче в аренду цокольных и подвальных помещений отсутствуют, были приняты з аналоги объекты, расположенные на первом этаже, в связи с чем стоимость аренды 1 кв.м. скорректирована на -25%.


Рыночные арендные ставки

Таблица 11.

Месторасположение стоимость/месяц Площадь, м2 Арендная ставка, долларов США за 1м2 Телефон
мкр. Таугуль-1       337-86-01
Саина - Жандосова     11,9047619 328-07-57
Орбита - 4     10,15 8(701)977-74-44
Курс доллара США, $     147,91  
Средняя величина, тенге        
поправка на этажность     -25%  
         

Расчет стоимости имущества с использованием

метода капитализации дохода

Таблица 12.

Показатели Значения, тенге  
 
Средняя ставка арендной платы в месяц за 1м2 с)    
Общая площадь объекта, м2 (Sобщ) 416,3  
Потенциальный валовой доход: (ПВД = Ас х Sобщ х 12мес.) 5 921 309  
Вакантность объекта и недополучение арендной платы (Кнед) -5% 296 065  
Реальный валовой доход (РВД = ПВД - Кнед): 5 625 244  
Текущие операционные расходы (Кр) – 5% 281 262  
Чистый операционный доход (ЧОД = РВД - Кр): 5 343 982  
Коэффициент капитализации (Кк): 0,135  
· безрисковая процентная ставка, % 7,5  
· премия за риск, % 2,0  
· надбавка за низкую ликвидность, % 1,5  
· надбавка за инвестиционный менеджмент, % 1,0  
- коэффициент рекапитализации: (100%/65 лет), % 1,5  
(65 лет – экономически полезный срок жизни здания)    
Стоимость объекта оценки: 39 585 050  

Стоимость квартиры, полученная доходным подходом, составляет 39 585 050 тенге.

4. РЕШЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

При определении рыночной стоимости объекта, используя утвержденные правила оценки недвижимого имущества, получены следующие результаты:

Затратный подход – 12 892 317 тенге;

Сравнительный подход – 55 327 016 тенге;

Доходный подход – 39 585 050 тенге.

При сведении результатов использованных методов обосновывается приоритетность одного или нескольких с последующим определением рыночной стоимости объекта.

Затратный подход показывает затраты на воспроизводство аналогичного объекта. Удельный вес – 40 %.

Сравнительный подход отражает реальную рыночную стоимость, сложившуюся на рынке недвижимости. Удельный вес – 50%.

Доходный подход ориентирован на расчет рыночной стоимости объекта через возможность получения дохода исключительно через сдачу объекта в аренду. Удельный вес –10%.

Определение итоговой стоимости объекта оценки.

Таблица 13.

Наименование подхода полученная стоимость весовой коэффициент компонент итоговой стоимости
затратный подход (метод восстановительной стоимости) 12 892 317 0,4000 5 156 927
Сравнительный подход (метод сравнения продаж) 55 327 016 0,5000 27 663 508
доходный подход (метод прямой капитализации) 39 585 050 0,1000 3 958 505
Рыночная стоимость объекта, тенге     36 778 940
Рыночная стоимость объекта, долларов США   147,91 248 658

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 416,3 кв.м, находящегося по адресу: г. Алматы, Ауэзовский район, мкр.Таугуль-2, д.37, округленно составляет 36 779 000 (тридцать шесть миллионов семьсот семьдесят девять тысяч) тенге, что при курсе Нацбанка РК на дату оценки $1 = Т 147,91, эквивалентно 248 658 долларам США.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публично оферты прошло не более шести месяцев.

 

 


Дата добавления: 2015-12-07; просмотров: 66 | Нарушение авторских прав



mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)