Что предпочесть?

Жилищные сертификаты

Схема с жилищными сертификатами подразумевает, что застройщик выпускает ценные бумаги – сертификаты на определенную сумму, равную стоимости квартир в строящемся доме. У каждого сертификата есть номинал, то есть его цена. Застройщик выставляет их на продажу по номиналу и обязуется через определенное время за инвестиции в строительство предоставить покупателям жилое помещение. Приобретая сертификат, его правообладатель наделяется правом на получение жилья в собственность. Однако работа с сертификатами должна проходить в соответствии с законодательством о ценных бумагах, содержащим определенные требования к эмитенту (к застройщику), кроме того, выпуская сертификаты, застройщик подпадает под жесткий контроль государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Все это делает данный механизм малопривлекательным. Кроме того, продажа квартир по сертификатам, так же как и в случае с ДДУ, возможна, только если земельный участок находится в собственности или на праве долгосрочной аренды (субаренды), и оформлена вся необходимая разрешительная документация на строительство. То есть эта схема продажи квартир не решает ни земельных, ни денежных проблем строителей, она лишь может в некоторой степени облегчить взаимоотношения с дольщиками.

ЖСК и ЖНК

Механизмы продажи квартир через ЖСК и ЖНК весьма схожи. Застройщик организует жилищный кооператив «одного дома», который призван участвовать в его строительстве. Далее покупателю квартиры в строящемся доме предлагается в целях ее приобретения вступить в жилищный кооператив, подписав соответствующее заявление, и стать его членом (пайщиком). Уже с пайщиком заключается договор, предметом которого является получение конкретной квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь пайщик вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры. Работает и немного иная схема: застройщик заключает с жилищным кооперативом договор соинвестирования строительства многоквартирного дома (фактически аналог ДДУ с физическим лицом) в части квартир, оплаченных пайщиками. Но процессы реализации жилья различаются в зависимости от того, какая форма жилищного кооператива была выбрана – строительного или накопительного. Деятельность ЖНК регулируется достаточно объемным и подробным Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах», в нем установлены нормативы оценки финансовой устойчивости организации. Согласно закону деятельность ЖНК контролируется государственными органами по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, а создать ЖНК могут не менее чем пятьдесят физических лиц. Поэтому процесс реализации квартир через этот вид жилищного кооператива весьма сложный, и если уж девелоперы и задумываются о схемах с ЖНК и ЖСК, выбирают однозначно форму ЖСК. Деятельность жилищно-строительного кооператива прописана в одной из глав Жилищного кодекса РФ, состоящей из 13 статей. Согласно Кодексу члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, причем никакой конкретизации «участия в строительстве» в законе нет. Не сказано, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома или что земельный участок должен быть оформлен на кооператив. Именно это дает возможность и вызывает желание использовать для реализации строящихся квартир ЖСК. Кроме того, деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом, который может быть составлен весьма вольно, так как в Жилищном кодексе РФ прописаны лишь положения, которые он должен содержать, и нет никакой конкретики. Да и для создания ЖСК требуется всего пять физических и/или юридических лиц.

Что предпочесть?

Покупателям «кооперативная» схема может показаться привлекательной. Ведь застройщику приходится блюсти не только 214-ФЗ, но и другие законодательные акты, считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут давить на застройщика и имеют право сменить аффилированное руководство кооператива. Но у самого дольщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе – финансовые – это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления и пр.

Явный минус ЖСК - договоры по ЖСК не проходят госрегистрацию, как договоры ДДУ, а значит, по ним, если что, сложнее будет отстоять свои права в суде.

Не выгодна такая форма приобретения квартиры для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек, и если еще ДДУ для них выглядит более-менее убедительным, то книжка пайщика – нет.

Кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. Если же говорить о договоре участия в долевом строительстве, то с ним все предельно ясно – ДДУ регламентируется 214-ФЗ и подкрепляется законом о защите прав потребителей, поэтому максимально защищает права дольщиков. Таким образом, самый безопасный, понятный и гарантированный способ приобретения квартиры, тем более для простых граждан, не сведущих в финансовых и юридических вопросах, - это договор долевого участия. Однако при использовании схем с жилищными кооперативами и жилищными сертификатами покупатели все же защищены в большей степени, чем при использовании «обходных» вариантов с векселями и т.п.

Резюме

Получается, что на практике единственной альтернативой ДДУ может стать ЖСК. Впрочем, и эта схема таит в себе много минусов, как для продавцов, так и для покупателей жилья. Чтобы избежать серьезных проблем, последним все же рекомендуется становиться дольщиками и выбирать объекты, реализуемые через ДДУ, ну или хотя бы штудировать законодательство, касающееся ЖСК, чтобы четко понимать свои права и обязанности, возникающие в этом случае.

Дата добавления: 2015-12-07