|
Читайте также: |
Износ - это потеря стоимости собственности по различным причинам. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
1. физический износ;
2. функциональный износ;
3. внешний (экономический) износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т. д.). Физический износ определялся методом экспертизы состояния здания, сооружений и оборудования.
Для расчета физического износа оцениваемых зданий применен метод эффективного возраста. Данный метод базируется на допущении о том, что достаточно достоверно можно определить оставшийся срок службы (Тост) объектов оценки.
Зная величину нормативного срока службы объектов оценки (Тн) и оставшийся срок службы (Тост), эффективный возраст (Тэф) может быть определен из выражения:
Тэф = Тн – Тост,
А физический износ по формуле:
Иф = Тэф/Тн *100%
Расчет физического износа улучшений, находящихся на земельном участке, приведен в таблице 6.
Таблица 6
Расчет физического износа оцениваемых улучшений
| Наименование объектов | Эффективный возраст (Тэф), лет | Нормативный срок службы (Тн), лет | Физический износ (Тэф/ Тн*100 %), лет |
| Одноэтажное административное здание | 32% | ||
| Столовая с кинозалом и переходом | 22,5 | 18% | |
| Лечебный корпус №1 | 20% | ||
| Овощехранилище | 22,5 | 18% | |
| Котельная | 4% | ||
| Гараж | 32% | ||
| База отдыха | 37,5 | 30% | |
| Корпус № 1 | 36% | ||
| Спальный корпус | 36% | ||
| Конюшня | 37,5 | 30% |
Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, неудобством планировки для выбранного наиболее эффективного варианта использования, компоновкой или устареванием конструкций и оборудования.
По нашему мнению, у оцениваемых объектов функциональный износ является незначительным и не влияет на изменение стоимости.
Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Так как фактическая загрузка оцениваемого предприятия за 2003 г. была меньше номинальной, можно говорить о присутствии в данном случае внешнего износа.
Для расчета величины внешнего износа используется принцип замещения. В его основе лежит концепт – полезность объекта в связи с недоиспользованием меньше, чем у объекта работающего с полной отдачей, следовательно, чем меньше загруженность объекта, тем меньше его стоимость.
При этом необходимо учитывать, что экономическое устаревание – функция внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый актив в отдельности.
Так как оцениваемый объект это комплекс для отдыха и оздоровления людей, можно определить величину внешнего износа на основании данных о загрузке данного оздоровительного комплекса.
Степень потери стоимости в процентах определяется по формуле:
Внешний износ = (1 – Wфактическая / Wпроектная) * 100%
Так как фактическая загрузка оцениваемого оздоровительного комплекса составила в 2003 году 86,7 % от номинальной загрузки, внешний износ будет равен – 13,3%.
Значение рассчитанной суммы накопленного износа оцениваемого объекта приводится в таблице 7.
Дата добавления: 2015-11-28; просмотров: 182 | Нарушение авторских прав