Договор аренды для предпринимательской деятельности.

Арендодатель по договору аренды для предпринимательской деятельности, должен предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, сооружения, здания, или другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, и иных материалов, права пользоваться землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, которые связаны с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК). Этот договор аренды получил широкое распространение на рубеже 1990-х годов, и эти правила были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК выделил аренду предприятия как один из видов договора аренды. Это определяется тем, что оно настроено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, которые не противоречат специфике предприятия. Но тут необходимо учитывать, что предприятие является своеобразным предметом договора. То есть оно вбирает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Арендатор наделяется широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, так как аренда предусматривает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же имущества. Но тут надо учитывать, что предметом договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как комплекс имущества. Поэтому само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендодателя имеет большое значение именно временное пользование этим предприятием. Но при этом стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК).

Аренда предприятия имеет много общих признаков с арендой зданий (сооружений), так как предприятие так же признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). «Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества»[7]. Решение закона обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости - особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета. Как известно предприятие связано с земельным участком, на котором оно расположено. Признание предприятия недвижимостью обусловило возможность применения к его аренде положений об аренде зданий (сооружений) в части, не противоречащей нормам об аренде предприятий (п. 2 ст. 650 ГК).

По Гражданскому кодексу арендатор передает в аренду предприятие как имущественный комплекс (п. 1 ст. 656), это намного облегчает последующее производственное функционирование арендованного предприятия, а также защищает права его прежних кредиторов. Такие объекты как (земельные участки, здания, оборудование и т.д.), передаются в аренду в полном объеме, а оборотные средства (топливо, сырье, материалы и т.д.) - на условиях и которые прописаны договором аренды. Арендатору передаются также обязательственные права пользования землей и другими природными ресурсами, сооружениями, зданиями и остальным оборудованием в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением нормативных правовых актов.

Арендодатель так же по своему усмотрению может предоставить арендатору обязательственные права требования в порядке, на условиях и в пределах, которые прописаны в договоре аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регламентирующей замену лица в обязательстве. Арендодатель может так же перевести на арендатора долги предприятия которые так же прописаны в договоре аренды, но с соблюдением положений ст. 657 ГК, которая устанавливает специальный порядок перевода долга при аренде предприятия. Так, кредиторы состоящие в составе предприятия, должны быть уведомлены о его передаче в аренду (п. 1 ст. 657 ГК). Если кредитор не дает своего согласия на перевод долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потребовать окончания или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (пп. 2 и 3 ст. 657 ГК), причем ответственность арендодателя и арендатора является солидарной (п. 4 ст. 657 ГК).

Арендатору арендодатель передает права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарный знак, фирменное наименование и т.д.), и другие исключительные права. Договор аренды предприятия оформляется в письменной форме путем составления одного договора, которые подписывают арендатор и арендодатель. Если не соблюдается определенная форма договора аренды предприятия, то это влечет его недействительность (ст. 658 ГК). Договор аренды предприятия должен быть зарегестрирован и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

Одной из главных условий договора аренды является условие о размере арендной платы. Если отсутствует это условие в письменной форме о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Передача предприятия должна осуществляться только по специальному передаточному акту. Возврат предприятия также должен оформляться с соблюдением указанных правил. Кроме того, правовое регулирование передачи предприятия дополняется правилами об аренде зданий и сооружений. Специфика предприятия предопределила особенности пользования им. Должна иметься возможность арендатора для эффективной производственно-хозяйственной деятельности. Так ему предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, которые входят в предприятие, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору если это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Арендатор так же вправе без согласия арендодателя вносить какие-то изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его техническую реконструкцию, увеличивающее его стоимость, если все это прописано в договоре (ч. 2 ст. 660 ГК). Арендатор должен поддерживать предприятие в надлежащем техническом и хорошем состоянии, должен осуществлять капитальный ремонт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного имущества. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не оговорено подписанным договором (ст. 661 ГК).

Закон ограничил права сторон по применению последствий недействительности договора, учитывая социально-экономическое значение аренды предприятий, прежде всего для третьих лиц, по его изменению и расторжению. Нормы ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Дата добавления: 2015-12-08