Читайте также:
|
Бывает, что на строящийся или построенный объект недвижимости еще не получено свидетельство о регистрации права собственности, но его отдельные части (помещения) уже вовсю сдаются в аренду. Это крайне неприятная ситуация для арендаторов, так как Минфин полагает, что <13>:
- объектом договора аренды недвижимости могут быть только законченные строительством объекты, на которые их владелец получил свидетельство о праве собственности <14>;
- расходы на аренду незарегистрированного объекта не подтверждены.
В такой ситуации в случае спора вам лучше ссылаться на более ранние, выгодные вам разъяснения ФНС и столичных налоговиков <15> и судебную практику <16>.
--------------------------------
<13> Письмо Минфина России от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292.
<14> Статьи 131, 219, 209, 608 ГК РФ.
<15> Письма ФНС России от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187; УФНС России по г. Москве от 05.05.2011 N 16-15/044319@.
<16> См., например, Постановления ФАС МО от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10, от 26.08.2011 N КА-А40/9333-11.
Договор истек, но вы еще не съехали
Возможны два варианта.
Вариант 1. Вы и не собираетесь съезжать. То есть договор аренды у вас истек, но ни вы, ни арендодатель не собираетесь прекращать отношения (вас не выселяют, вы стабильно вносите арендную плату в согласованном размере). Тогда подтверждением ваших расходов служит прежний договор аренды. Ведь если ни одна из сторон не заявила обратного, то такой договор аренды автоматически считается возобновленным на неопределенный срок. Это прямо следует из ГК РФ <17>, да и Минфин сам говорит об этом в своих разъяснениях <18>. Или же можно продлить договор, что называется, на бумаге или вовсе заключить новый.
При этом имейте в виду, что вам может быть выгоден именно вариант возобновления старого договора. Ведь возобновленный договор не надо регистрировать в Росреестре, даже если он был долгосрочным <19>. Кроме того, у вас могли быть неотделимые улучшения в арендованную недвижимость. Тогда есть основания после возобновления договора продолжить их амортизировать и далее. А вот если вы подпишете новый договор аренды, то налоговики сочтут начисление амортизации по неотделимым улучшениям незаконным <20>.
Предупреждаем руководителя
Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, имеет очевидный минус - арендодатель может в любой момент потребовать освободить помещения, предупредив об этом арендатора за 3 месяца <22>.
Вариант 2. Вам просто нужно время на поиск нового объекта, переезд, а арендодатель пошел навстречу и не настаивает на немедленном возврате объекта. При этом и продлевать договор он тоже не намерен. Разъясняя похожую ситуацию, Минфин недавно заявил, что раз уже нет действующего договора, то нет и расходов на аренду <21>. Как тут лучше поступить, решайте сами.
Способ 1. Вы можете оставить все как есть и в случае спора привести такие аргументы. Во-первых, если у вас есть письмо от арендодателя, в котором он отказался возобновлять договор, но оговорил условия, на которых вы временно занимаете помещения, то можно утверждать, что у вас есть договор при отсутствии письменной формы - соглашение о цене. И суды в похожих ситуациях исходят из того, что если арендодатель принимает плату за фактическое пользование имуществом, то соглашение о цене пользования имуществом достигнуто <23>. А раз так, то ваш расход подтвержден.
Во-вторых, в другом свежем разъяснении (но уже для арендодателей) у Минфина иная точка зрения: если после расторжения договора арендатор возвратил объект несвоевременно, то арендодатель "вправе потребовать внесения арендной платы" за все время просрочки <24>. Так же квалифицируют такие платежи и суды <25>. А раз у арендодателя это доход именно в виде арендной платы, то логично предположить, что для арендатора это соответствующий расход.
Способ 2. Можно не рисковать и подписать с арендодателем краткосрочный договор аренды, хотя бы постфактум, то есть после выезда. Ведь арендодателя это ни к чему не обяжет.
--------------------------------
<17> Пункт 2 ст. 621 ГК РФ.
<18> См., например, Письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75.
<19> Пункт 2 ст. 621, п. 2 ст. 651 ГК РФ.
<20> Письмо Минфина России от 25.10.2011 N 03-03-06/1/689.
<21> Письмо Минфина России от 11.11.2011 N 03-03-06/1/738.
<22> Пункт 2 ст. 610 ГК РФ.
<23> Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11.
<24> Статья 622 ГК РФ; Письмо Минфина России от 14.11.2011 N 03-03-06/1/753.
<25> Пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Дата добавления: 2015-12-08; просмотров: 73 | Нарушение авторских прав