Договор не зарегистрирован

Аренда есть, а договора нет

Многие компании начинают использовать арендуемые помещения еще до заключения договора аренды. У налоговиков в такой ситуации вполне ожидаемый подход - расходы в виде арендной платы учитывать для целей налогообложения нельзя. Ну и что прикажете делать?

Конечно, есть судебное решение, в котором суд счел допустимым учитывать расходы на аренду, даже если договор аренды отсутствует как таковой, - по его мнению, расходы на аренду можно подтвердить и платежными документами <1>. Добавим, что в такой спорной ситуации крайне желательно иметь еще и акт приемки-передачи объекта аренды. Хотя такой акт желательно иметь и во всех остальных случаях, даже когда с договором у вас все в порядке <2>.

Если же спорить с налоговиками вы не хотите, есть хороший способ обезопасить свои расходы на аренду. Вам нужно:

- заключить с арендодателем договор аренды, пусть и позднее начала использования помещений;

- оформить задним числом передачу помещений актом;

- в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему предусмотреть, что его положения распространяются на период с момента фактической передачи объекта аренды арендатору (то есть вам) <3>. В таком случае арендные платежи за этот период можно учесть при налогообложении <4>.

Мы добавим еще одно условие безопасного учета таких платежей - будет лучше, если вы будете накапливать арендные платежи и учтете их в расходах уже после подписания договора:

(или) в периоде заключения договора <5>;

(или) путем подачи уточненки за прошлые периоды фактического пользования имуществом.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС СЗО от 11.12.2008 по делу N А56-55188/2007.

<2> Письмо Минфина России от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763.

<3> Пункт 2 ст. 425 ГК РФ.

<4> Письма УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 N 16-12/065620@; Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172; ФНС России от 13.07.2005 N 02-1-07/66.

<5> Статья 54 НК РФ.

Договор не зарегистрирован

Регистрация в Росреестре обязательна, если договор аренды недвижимости заключен на срок 1 год и более <6>. Поэтому долгосрочный (от 1 года) договор до момента регистрации считается незаключенным <7>. И арендные платежи по нему учитывать для целей налогообложения, по мнению налоговиков, нельзя <8>.

Возможные действия в такой ситуации:

(или) все-таки зарегистрировать долгосрочный договор;

(или) разбить его на краткосрочные договоры (до 1 года) и пролонгировать их по мере необходимости;

(или) заключить бессрочный договор. Обратите внимание, что бессрочный договор аренды (по которому арендатор имеет право "выгнать" вас, предупредив за 3 месяца) в госрегистрации не нуждается <9>. Против учета расходов по таким договорам налоговики не возражают <10>, хотя время от времени и бывают перегибы на местах, приводящие к спорам в суде <11>.

Если же ничего из перечисленного вы не сделаете, есть риск, что налоговики расходы снимут и за них нужно будет судиться. Хотя суды будут на вашей стороне <12>.

--------------------------------

<6> Пункт 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ.

<7> Пункт 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53.

<8> Письма УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 N 16-15/122370; Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172.

<9> Пункт 2 ст. 651 ГК РФ; п. 11 Письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

<10> Письмо УФНС России по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181.

<11> Постановления ФАС МО от 25.06.2009 N КА-А40/5545-09; ФАС СЗО от 07.03.2008 по делу N А56-19124/2007.

<12> См., например, Постановление ФАС МО от 12.05.2009 N КА-А40/3764-09.

Дата добавления: 2015-12-08